Vous possédez déjà une maison et vous vous demandez si vous pouvez la mettre dans une SCI ? C’est une stratégie patrimoniale courante pour mieux gérer et transmettre un bien. Mais cette opération, bien que possible, n’est pas anodine : elle implique une procédure précise, des coûts et des conséquences fiscales qu’il faut bien connaître. Peut-on créer une sci sur un bien déjà achète ? Comment faire concrètement, quels sont les avantages et est-ce la bonne solution pour vous ? On vous guide pas à pas !
Résumé
- Il est possible d’intégrer dans une SCI un bien immobilier que vous possédez déjà, soit par un apport en nature, soit par une vente ;
- La procédure impose de créer une SCI, de faire évaluer le bien précisément et de passer devant un notaire pour officialiser le transfert de propriété ;
- Cette opération a des conséquences fiscales, notamment l’imposition de la plus-value pour celui qui apporte le bien, ainsi que des droits d’enregistrement ;
- Si la SCI simplifie la transmission et la gestion, elle entraîne aussi des contraintes administratives et des frais de fonctionnement à ne pas négliger.
Comprendre le mécanisme d’intégration d’un bien en SCI
De quoi parle-t-on exactement ?
L’intégration d’un bien dans une SCI implique de comprendre plusieurs éléments :
- L’opération consiste à transférer juridiquement la propriété de votre bien : il ne vous appartient plus en tant que personne physique, mais à la SCI, qui est une personne morale ;
- Vous n’êtes plus propriétaire direct du bien, mais vous détenez des parts sociales de la société qui en est propriétaire ;
- Il y a une différence essentielle entre acheter un nouveau bien via une SCI et y apporter un bien que vous possédez déjà.
Quelles sont les deux méthodes pour transférer le bien ?
Plusieurs méthodes sont possibles pour transférer votre maison à une SCI :
- L’apport en nature : Vous « apportez » votre bien à la SCI. En échange, vous recevez des parts sociales dont la valeur correspond à celle du bien.
- La cession (ou vente) à la SCI : Vous vendez votre bien à la SCI. La société doit alors trouver les fonds pour l’acheter, souvent grâce à un emprunt ou à l’argent apporté par les autres associés.
Le choix entre l’apport et la vente pour mettre votre maison en SCI dépend de votre situation fiscale, de la présence d’un crédit sur le bien et de vos objectifs.
Le processus détaillé pour mettre sa maison en SCI
Étape 1 : créer la Société Civile Immobilière
Avant tout transfert possible, il faut commencer par créer votre SCI. Plusieurs étapes sont essentielles :
- Il faut d’abord rédiger les statuts de la SCI, qui fixent les règles du jeu : objet social, capital, siège, nom du gérant, etc ;
- Ensuite, vous devez publier une annonce de constitution dans un journal d’annonces légales ;
- Enfin, il faut immatriculer la SCI via le guichet unique de formalités des entreprises.
Étape 2 : faire évaluer la valeur du bien immobilier
Notre conseil : une évaluation juste et objective est cruciale pour éviter un redressement fiscal. Ne sous-évaluez ni ne surévaluez votre bien.
- Vous pouvez demander des estimations à des agences immobilières ou faire appel à un expert pour une expertise certifiée ;
- Cette valeur servira de base pour calculer la plus-value éventuelle et déterminer le nombre de parts sociales que vous recevrez en échange.
Étape 3 : officialiser l’apport chez le notaire
Il est ensuite obligatoire d’officialiser l’apport chez le notaire :
- Le passage chez le notaire est obligatoire pour tout transfert de propriété d’un bien immobilier ;
- Le notaire rédige l’acte d’apport, qui est le document officiel transférant le bien à la SCI ;
- Les statuts de la SCI sont ensuite mis à jour pour prendre en compte cet apport en nature et l’augmentation de capital qui en découle.
Bon à savoir : il est plus simple de créer votre SCI avant la signature du compromis de vente.
Étape 4 : accomplir les formalités de publicité foncière
Enfin, les dernières formalités relatives à la publicité foncière sont nécessaires. Le notaire se charge d’enregistrer l’acte au service de la publicité foncière, ce qui rend le transfert de propriété officiel aux yeux de l’État, des banques et de l’ensemble des tiers. Cette étape implique également le règlement de la contribution de sécurité immobilière ainsi que d’autres taxes liées à l’enregistrement
Quelle fiscalité s’applique pour mettre sa maison en SCI ?
L’imposition de la plus-value immobilière pour l’apporteur
En effet, fiscalement, un apport en nature est considéré comme une vente, ce qui peut déclencher une imposition sur la plus-value. Celle-ci se calcule en faisant la différence entre la valeur du bien au jour de l’apport et son prix d’achat initial. Des abattements en fonction de la durée de détention s’appliquent, ce qui peut réduire ou même annuler l’impôt sur le revenu ainsi que les prélèvements sociaux.
Bon à savoir : si vous apportez votre résidence principale, la plus-value est totalement exonérée d’impôt.
Les droits d’enregistrement dus par la SCI
Le montant des droits dépend du régime fiscal de la SCI : est-elle à l’Impôt sur le Revenu (IR) ou à l’Impôt sur les Sociétés (IS) ?
| Régime fiscal de la SCI | Droits applicables |
|---|---|
| SCI à l’IR | Apport en principe exonéré de droits d’enregistrement (seul un droit fixe de 125 € s’applique). |
| SCI à l’IS | Apport soumis à des droits d’enregistrement au taux de 5 %. |
À noter : si la SCI reprend un crédit existant sur le bien, des droits de mutation seront dus, y compris dans le cas d’une SCI à l’IR.
Les autres frais à anticiper
N’oubliez pas les autres frais à anticiper si vous souhaitez mettre votre maison en SCI :
- Les frais de notaire : Calculés sur la valeur du bien, ils représentent un coût important dans l’opération.
- Les frais de création de la SCI : Ils incluent les frais de greffe, le coût de l’annonce légale et d’éventuels honoraires si vous faites rédiger les statuts.
- Le coût de l’expertise : Si vous faites appel à un expert pour évaluer le bien, ses honoraires s’ajoutent à la liste.
Tableau comparatif des avantages et inconvénients de la SCI à mettre sa maison en SCI
Avantages concrets de la SCI sur un bien déjà acheté
La SCI est un outil juridique puissant pour l’investissement immobilier qui offre de nombreux bénéfices, notamment en matière de gestion et de transmission :
| Les avantages concrets de cette solution | |
| Transmission | Faciliter la transmission : Il est plus simple et souvent moins cher de donner des parts de SCI que des morceaux d’une maison. |
| Gestion | Mieux gérer un bien à plusieurs : Les statuts fixent les règles de décision et évitent les situations de blocage fréquentes en indivision. |
| Protection | Protéger son conjoint : Des montages spécifiques, comme le démembrement croisé des parts, permettent de protéger le conjoint survivant. |
| Séparation de patrimoine | Séparer patrimoine privé et professionnel : C’est une solution intéressante pour les entrepreneurs qui veulent mettre leur immobilier à l’abri. |
Inconvénients et points de vigilance de la SCI sur un bien déjà acheté
Malgré ses atouts, la création et la gestion d’une SCI ne sont pas sans contraintes, surtout lorsque la maison est déjà achetée. Il est essentiel de bien connaître ses inconvénients pour éviter les mauvaises surprises :
| Thème | Les inconvénients et les points de vigilance |
| Coût & Gestion | Le coût de départ : Entre les frais de notaire, la fiscalité de la plus-value et les frais de création, le budget initial peut être élevé. |
| Complexité | La gestion administrative : Une SCI demande de la rigueur : il faut tenir une comptabilité simple, faire une assemblée générale annuelle et des déclarations fiscales. |
| Responsabilité | La responsabilité illimitée des associés : En cas de dettes de la SCI, les associés sont responsables sur leur patrimoine personnel, proportionnellement à leurs parts. |
| Perte d’avantages | Attention toutefois : La perte de certains avantages, car si la SCI vend la résidence principale, l’exonération de plus-value ne s’applique plus comme pour une détention en direct. |
