Vous avez signé un compromis de vente en votre nom, mais souhaitez finalement acheter via une Société Civile Immobilière (SCI) ? C’est une opération possible, mais qui dépend d’une condition essentielle : la présence d’une clause de substitution dans le contrat. La création de la SCI doit ensuite être finalisée avant la signature de l’acte de vente définitif. Quelles sont les étapes à suivre, les délais à respecter et les implications d’une telle démarche ? On vous explique dans ce guide comment créer une SCI après avoir signé un compromis .
Résumé
- Créer une SCI après le compromis est possible, mais seulement si une clause de substitution est prévue dans le contrat;
- La création de la société suit des étapes précises, de la rédaction des statuts jusqu’à l’immatriculation;
- Il faut bien anticiper les délais, car la SCI doit être officiellement créée avant de pouvoir signer l’acte de vente définitif chez le notaire;
- Cette opération a des conséquences juridiques et financières, notamment pour l’obtention du crédit immobilier au nom de la SCI.
Est-il possible de créer une SCI après avoir signé un compromis de vente ?
La condition indispensable : la clause de substitution
Qu’est-ce que la clause de substitution ? C’est une clause dans le contrat qui vous autorise à désigner une autre personne (physique ou morale, comme une SCI) pour acheter le bien à votre place.
À quoi sert-elle ? Elle permet de transférer les engagements du compromis de vous vers la SCI, sans avoir besoin de modifier le contrat initial.
Comment la trouver ? Relisez attentivement votre compromis de vente pour vérifier si cette clause y figure et comment elle est formulée.
Exemple de formulation : « l’acquéreur se réserve le droit de se substituer toute personne physique ou morale de son choix ».
Que faire si le compromis ne contient pas de clause de substitution ?
Négocier un avenant au contrat : c’est la première solution. Vous devez demander au vendeur son accord écrit pour ajouter cette possibilité de substitution.
Toutefois, le vendeur a le droit de refuser. Il peut aussi vous demander une compensation financière pour accepter cette modification.
Attention : il existe une alternative à éviter absolument. Il s’agit d’acheter le bien en votre nom, puis de l’apporter ou le revendre à la SCI. Cette option vous obligerait à payer deux fois les frais de notaire et les droits de mutation, ce qui est financièrement très pénalisant.
Les étapes clés pour créer votre SCI avant la signature de l’acte authentique
Étape 1 : rédiger les statuts de la SCI
Le contenu obligatoire des statuts : le nom de la SCI, son objet (achat et gestion du bien), son siège social, le montant du capital, sa durée de vie et ses règles de fonctionnement. Il faut également prévoir la répartition du capital social et des parts entre les associés. Enfin, la désignation du ou des gérants et la définition de leurs pouvoirs sont des éléments cruciaux.
Vous pouvez rédiger les statuts vous-même, passer par un service en ligne ou faire appel à un professionnel (notaire, avocat) pour une aide personnalisée.
Étape 2 : constituer et déposer le capital social
Le montant du capital : il n’y a pas de minimum légal, 1 € symbolique peut suffire. Il est toutefois recommandé de prévoir un montant crédible, notamment pour rassurer les banques lors de votre demande de prêt.
L’ouverture d’un compte bancaire professionnel au nom de la « SCI en formation » est nécessaire. Il faut ensuite procéder au dépôt des apports en argent par les associés sur ce compte.
Vous obtiendrez alors l’attestation de dépôt des fonds, un document essentiel pour l’immatriculation.
Étape 3 : publier une annonce dans un journal d’annonces légales (JAL)
C’est une obligation légale pour informer les tiers de la création de votre société. L’annonce doit contenir les informations clés de la SCI (nom, forme, capital, siège, objet, gérant, etc.).
Vous devez obligatoirement choisir un journal habilité dans le département où se trouve le siège social de la SCI.
À l’issue de cette publication, vous recevrez une attestation de parution, une autre pièce indispensable pour votre dossier d’immatriculation.
Étape 4 : immatriculer la SCI au greffe du tribunal de commerce
D’abord, il faut remplir sur le guichet unique de l’INPI pour déclarer la constitution de votre société civile. Ensuite, il s’agit de rassembler le dossier complet, qui doit inclure :
- les statuts signés;
- l’attestation de parution dans un JAL;
- l’attestation de dépôt des fonds;
- un justificatif d’adresse du siège;
- la pièce d’identité du gérant et la déclaration des bénéficiaires effectifs.
Enfin, vous pouvez déposer le dossier au greffe compétent ou sur le guichet unique des formalités des entreprises.
L’objectif final : obtenir votre numéro SIREN et SIRET et votre inscription au RNE, registre national des entreprises (consulter le registre). C’est la « carte d’identité » de votre SCI, qui prouve son existence légale et vous permet de signer l’acte de vente.
Gérer les délais et les coûts de la création de la SCI
Quel est le délai moyen pour immatriculer une SCI ?
| Étape | Délai estimé |
|---|---|
| Rédaction des statuts | 1 à 7 jours |
| Dépôt du capital | 2 à 10 jours |
| Publication de l’annonce légale | 1 à 3 jours |
| Traitement du dossier par le greffe | 5 à 15 jours |
Délai total à prévoir : comptez en moyenne 3 à 4 semaines pour l’ensemble du processus, si tout se déroule sans accroc.
Ce qui peut vous ralentir : un dossier incomplet, une grève, ou une période de forte activité au greffe.
Comment anticiper pour respecter la date de l’acte de vente ?
Notre conseil : lancez les démarches de création dès que le compromis de vente est signé. Coordonnez-vous avec votre notaire et votre banque pour être sûr que tout sera prêt le jour J.
La SCI doit absolument avoir son SIRET avant la date limite prévue pour la signature de l’acte authentique. En cas de retard, vous pouvez demander au vendeur de décaler la date de signature, mais il doit être d’accord.
Quels sont les frais à prévoir pour la création de la SCI ?
| Poste de dépense | Montant estimé |
|---|---|
| Frais d’annonce légale | 185 € à 217 € (selon le département) |
| Frais de greffe | Environ 70 € (immatriculation + déclaration des bénéficiaires effectifs) |
| Coûts supplémentaires possibles | 150 € à plus de 2000 € (honoraires d’avocat, notaire ou plateforme en ligne) |
Les implications juridiques et financières de cette opération
Le financement bancaire : un point de vigilance essentiel
Attention toutefois : si vous aviez déjà une offre de prêt à votre nom, vous devrez l’annuler et en déposer une nouvelle au nom de la SCI. Cela implique une nouvelle étude du dossier par la banque, qui va évaluer la capacité de remboursement de la SCI et de ses associés.
Cette nouvelle instruction peut prendre plusieurs semaines et retarder la signature finale, ce qui souligne l’importance d’anticiper. De plus, la banque exigera presque toujours que les associés se portent caution solidaire pour le prêt accordé à la SCI.
Quels sont les avantages d’acheter via une SCI ?
Malgré ces contraintes, l’achat via une SCI offre de nombreux avantages :
- Faciliter la gestion et la transmission d’un patrimoine immobilier à plusieurs;
- Optimiser la fiscalité des revenus locatifs en choisissant entre l’impôt sur le revenu (IR) et l’impôt sur les sociétés (IS);
- Protéger votre patrimoine personnel (les dettes sont celles de la société, même si la responsabilité des associés reste illimitée);
- Organiser la détention du bien avec plus de souplesse (par exemple, en cas de séparation, céder ses parts est plus simple que de vendre le bien).
Que se passe-t-il si la SCI n’est pas créée à temps ?
Le risque principal est de perdre le bénéfice du compromis, car si la SCI n’existe pas légalement le jour de la signature, la substitution est impossible. Dans ce cas, la personne qui a signé le compromis reste obligée d’acheter le bien personnellement.
Finalement, si vous refusez d’acheter en votre nom, vous perdrez l’indemnité d’immobilisation versée lors du compromis. Le vendeur pourrait même vous poursuivre pour vous forcer à finaliser la vente.
