Vous envisagez d’investir dans l’immobilier avec une SCI ? Ce projet s’accompagne de coûts inévitables : les fameux « frais de notaire ». Souvent mal compris, ils ne se limitent pas à la rémunération de l’officier public et regroupent un ensemble complexe de taxes. Comprendre leur calcul et leur composition est essentiel pour anticiper le coût total de votre projet et même trouver des moyens de les réduire. De quoi sont-ils composés et comment les optimiser ? On vous guide pas à pas !
Résumé
- Les « frais de notaire » sont composés en grande partie de taxes et de droits versés à l’État, ainsi que de la rémunération du notaire ;
- Près de 80 % des sommes que vous versez au notaire sont des droits de mutation et d’autres taxes collectées pour les services publics ;
- Le calcul des frais pour l’achat d’un bien par une SCI se base sur le prix de vente et suit des barèmes officiels ;
- Ils s’appliquent aussi, mais différemment, lors de la création de la SCI, de l’apport d’un bien ou de la vente de parts sociales ;
- Astuce : en séparant la valeur des meubles du prix de la maison ou de l’appartement, il est possible de réduire la base de calcul des frais de notaire.
Que recouvrent réellement les « frais de notaire » en SCI ?
De quoi parle-t-on exactement ?
Le terme « frais de notaire » est une expression courante qui regroupe plusieurs dépenses bien distinctes, que les acheteurs connaissent souvent mal. Cette formule un peu fourre-tout englobe des éléments très différents qu’il faut savoir distinguer pour comprendre leur poids financier.
En pratique, le notaire agit comme un collecteur d’impôts pour le compte de l’État et des collectivités locales. Son rôle va au-delà de la simple rédaction d’actes, puisqu’il centralise et reverse la plus grande partie de l’argent perçu aux administrations concernées.
Ces frais se divisent en trois grandes catégories :
- Les taxes et impôts, qui représentent la plus grande partie des sommes versées;
- Les débours, qui sont le remboursement des frais engagés par le notaire pour votre compte;
- La rémunération du notaire, qui rétribue le travail de l’officier public et de son étude.
Les droits et taxes : la part la plus importante du montant
| Type de droit | Bénéficiaire | Taux (en général) | Rôle |
| Droits de mutation à titre onéreux (DMTO) | État / collectivités | Environ 80 % des frais totaux | Taxe à payer pour le transfert de propriété d’un bien immobilier. |
| Taxe de publicité foncière (TPF) – Départementale | Département | 3,80 % du prix de vente | Fait partie des droits de mutation. |
| Taxe de publicité foncière (TPF) – Communale | Commune | 0,20 % du prix de vente | Fait partie des droits de mutation. |
| Total TPF (pour un bien ancien) | Département et Commune | 4 % du prix de vente | Total des taxes principales (hors frais résiduels). |
| Contribution de sécurité immobilière | État | 0,10 % | Sert à financer le service de publicité foncière, garantissant la validité de l’acte de vente. |
Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) représentent la plus grosse partie de ces frais, environ 80 % du total. Ces droits sont la taxe à payer pour le transfert de propriété d’un bien immobilier et leur montant dépend de la nature du bien que vous achetez (texte légal).
Ces droits incluent principalement la taxe de publicité foncière (TPF), qui va au département et à la commune. Le taux du département est en général de 3,80 % et celui de la commune de 0,20 %, soit un total de 4 % du prix de vente pour un bien ancien.
Il faut aussi ajouter la contribution de sécurité immobilière, prélevée par l’État pour les formalités d’enregistrement. Cette petite taxe de 0,10 % sert à financer le service de publicité foncière, qui garantit la validité de l’acte de vente.
Les débours : le remboursement des frais engagés par le notaire
Les débours sont des sommes que le notaire avance pour le compte de la SCI afin de payer des intervenants ou d’obtenir les documents nécessaires à la vente. Ils correspondent aux coûts réels que l’étude a dû supporter pour préparer votre dossier.
On y retrouve par exemple :
- Les frais nécessaires à la publication officielle de la vente;
- Les coûts liés à la consultation du cadastre et à l’obtention des documents d’urbanisme;
- Les démarches auprès du syndic de copropriété ou d’un géomètre-expert;
- La demande de divers certificats administratifs indispensables à la transaction.
Le notaire vous refacture ces frais à l’euro près, sans faire de marge. Il s’agit d’une simple avance de sa part pour faciliter vos démarches.
La rémunération du notaire : émoluments et honoraires
Il est important de faire la différence entre les émoluments, dont le tarif est fixé par l’État, et les honoraires, qui sont libres. Cette distinction détermine si vous pouvez négocier, ou non, une partie de la rémunération du notaire.
Les émoluments sont proportionnels au prix de vente et rémunèrent les actes classiques comme la rédaction de l’acte de vente. Leur montant suit un barème dégressif officiel, qui est le même pour tous les notaires en France.
Les honoraires, eux, concernent des services de conseil qui ne sont pas tarifés, comme le conseil en gestion de patrimoine ou l’aide au montage ou à la création de la SCI. Pour ces missions spécifiques, le notaire peut facturer librement ses services en fonction de la complexité du dossier.
Comment calculer les frais de notaire pour l’achat d’un bien par une SCI ?
La base de calcul : le prix d’acquisition du bien
C’est le prix de vente, tel qu’il est inscrit dans l’acte authentique, qui sert de base pour calculer les différentes taxes et la rémunération du notaire.
Attention, le calcul n’est pas le même si vous achetez dans l’ancien (frais d’environ 7-8 %) ou dans le neuf (frais réduits à 2-3 %). Cette différence majeure a un impact important sur le coût total de votre achat et doit être prise en compte dès le début de vos recherches.
Un logement est considéré comme « neuf » s’il sort de construction et n’a jamais été habité (vente en l’état futur d’achèvement – VEFA – par exemple). Ce n’est pas l’âge du bâtiment qui compte, mais son statut au regard de la TVA.
Le barème progressif des émoluments du notaire
Les émoluments du notaire sont calculés selon un barème progressif par tranches de prix. Le pourcentage appliqué diminue à mesure que le prix du bien augmente : 4,837 % jusqu’à 6 500 €, puis 1,995 % de 6 500 € à 17 000 €, etc.
Par exemple, pour un bien de 250 000 €, les émoluments hors taxe s’élèvent à 2 322,50 € après application du barème par tranches.
Il faut ensuite ajouter la TVA de 20 % sur ce montant. Dans notre exemple, cela porte les émoluments à 2 787 € TTC, ce qui correspond à la rémunération nette du notaire pour son travail.
L’application des taxes et droits pour un cas pratique
Reprenons notre exemple d’un bien ancien à 250 000 €. Les droits de mutation (taxe départementale et communale) représentent à eux seuls 10 000 €, ce qui est le poste de dépense le plus important.
On ajoute ensuite la contribution de sécurité immobilière (0,10 % du prix), soit 250 € pour notre exemple.
En additionnant tous les postes (émoluments TTC, droits et taxes, et une estimation pour les débours), on arrive à un total d’environ 13 500 € pour l’acquisition d’un bien ancien de 250 000 € par une SCI.
Les frais de notaire au-delà de l’achat : création, cession de parts et apports
Quels sont les frais pour la constitution de la SCI ?
Vous n’êtes pas obligé de passer par un notaire pour créer une SCI si vous n’apportez pas de bien immobilier au départ. La création peut se faire avec l’aide d’un avocat ou d’un expert-comptable, ce qui réduit les coûts de démarrage.
Dans ce cas, la création se fait « sous seing privé » et coûte généralement entre 500 et 1 500 €. Ce montant inclut la rédaction des statuts, la publication d’une annonce légale et l’immatriculation de la société.
En revanche, si un associé apporte un bien immobilier à la SCI lors de sa création, l’acte notarié est obligatoire. Les frais sont alors similaires à ceux d’une vente classique, avec des droits d’enregistrement de 5 % de la valeur du bien.
La cession de parts sociales : une alternative fiscalement intéressante ?
Par ailleurs, il est souvent plus avantageux fiscalement de vendre les parts de la SCI plutôt que de faire vendre le bien par la SCI elle-même. Cette solution permet d’échapper aux droits de mutation immobilière classiques.
En effet, la cession de parts est soumise à des droits d’enregistrement de 5 % sur leur valeur, ce qui est généralement bien moins élevé que les frais de mutation sur un bien immobilier. L’économie peut se chiffrer en milliers d’euros.
Le notaire peut rédiger l’acte de cession pour sécuriser l’opération. Ses émoluments seront alors calculés sur la valeur des parts, et non sur celle du bien immobilier, ce qui limite les coûts de son intervention.
SCI à capital variable ou fixe : quel impact sur les frais ?
Que vous choisissiez un capital fixe ou variable, les frais de création de la SCI sont les mêmes. Le choix a surtout un impact sur les frais de fonctionnement futurs de la société.
L’avantage du capital variable est sa souplesse. Les modifications de capital (entrées ou sorties d’associés) ne nécessitent pas de modifier les statuts, tant que le capital reste dans la fourchette prévue. Vous économisez ainsi des frais de formalités.
Avec un capital fixe, chaque modification du capital social impose des formalités payantes : assemblée générale extraordinaire, modification des statuts, publication d’une annonce légale, ce qui représente plusieurs centaines d’euros de frais à chaque fois.
Comment optimiser et réduire les frais de notaire pour une SCI ?
Isoler la valeur du mobilier du prix de l’immobilier
Le principal levier pour réduire les frais est de savoir qu’ils ne s’appliquent qu’à la valeur de l’immobilier, et non à celle des biens meubles qui s’y trouvent. C’est l’astuce la plus connue et la plus efficace.
Vous devez donc lister tout le mobilier vendu avec le bien (cuisine équipée, électroménager, meubles…) et lui attribuer une valeur réaliste et justifiable, en vous basant sur des factures ou des prix du marché de l’occasion.
La valeur de ce mobilier est ensuite déduite du prix de vente. Cela réduit la base de calcul des droits et des émoluments et peut vous faire économiser plusieurs centaines, voire milliers, d’euros.
Attention toutefois : il ne faut pas surévaluer la valeur des meubles. L’administration fiscale peut effectuer un contrôle et procéder à un redressement. En général, il est conseillé de ne pas dépasser 5 % du prix de vente total.
Mettre les frais d’agence immobilière à la charge de l’acquéreur
Pour que cela fonctionne, le mandat de vente doit clairement indiquer que la commission de l’agence est à la « charge de l’acquéreur ». Cette mention doit être présente dès le compromis de vente.
Si c’est le cas, la commission est payée directement à l’agence et n’est pas incluse dans le prix de vente officiel. Cela exclut donc ce montant de la base de calcul des frais de notaire.
Cette simple mention dans les documents de vente permet une économie substantielle. Pour un bien de 300 000 € avec 5 % de commission d’agence, vous pouvez économiser entre 600 et 800 € sur vos frais de notaire.
La négociation des émoluments du notaire est-elle possible ?
Le saviez-vous ? La loi autorise les notaires à accorder une remise sur une partie de leurs émoluments réglementés pour les transactions d’un montant élevé.
Actuellement, cette remise peut s’appliquer sur la part du prix qui dépasse 100 000 €, avec un taux maximal de 20 %. Cette réduction ne concerne que la rémunération du notaire, pas les taxes qui vont à l’État.
Il est important de savoir que cette remise est une possibilité, pas une obligation. Si le notaire décide de l’appliquer, il doit le faire pour tous ses clients dans une situation similaire. Il conserve donc une liberté d’appréciation.
Vous avez d’autres questions sur l’achat en SCI ? N’hésitez pas à consulter nos articles complémentaires : mettre sa maison en SCI, SCI ou SCPI ainsi que comment choisir le nom de votre SCI familiale.
