Vous êtes sur le point d’acheter une maison ? Au-delà du prix de vente, une dépense incontournable s’ajoute à votre budget : les frais de notaire. Souvent mal compris, ces frais ne représentent pas uniquement la rémunération du notaire, mais surtout des taxes pour l’État. De quoi sont-ils composés exactement ? Comment les calculer et surtout, comment les réduire ? On vous explique tout dans ce guide complet !
Résumé
- Les frais de notaire ne sont pas que pour le notaire. Ils incluent surtout des taxes pour l’État, des frais pour diverses démarches et enfin la rémunération du notaire lui-même ;
- Leur calcul varie selon le prix du bien, s’il est neuf ou ancien, et suit un barème progressif réglementé pour la partie qui revient au notaire ;
- Il existe des moyens légaux de réduire ces frais, par exemple en déduisant la valeur des meubles ou en séparant les frais d’agence du prix de vente ;
- Le paiement se fait en deux temps : une provision est versée lors du compromis de vente, puis le reste est réglé au moment de la signature de l’acte de vente final.
De quoi se composent réellement les frais de notaire ?
Communément appelés « frais de notaire« , ces coûts se décomposent en réalité en trois parties bien distinctes :
- Les droits de mutation, qui sont des taxes versées à l’État et aux collectivités ;
- Les débours et frais annexes, qui remboursent les sommes avancées par le notaire ;
- La rémunération du notaire, aussi appelée émoluments, qui paie pour son travail.
Les droits de mutation, la part la plus importante
La taxe de publicité foncière (TPF) et les droits d’enregistrement représentent la plus grosse partie des frais de notaire. Il s’agit en réalité d’impôts collectés pour l’État et les collectivités locales.
Le notaire ne fait que récolter ces sommes pour les reverser aux administrations. Cet argent sert ensuite à financer les services publics de l’État, des communes et des départements.
Pour un logement ancien, ces droits s’élèvent à environ 5,80 % du prix de vente dans la plupart des départements. Ce taux peut varier légèrement en fonction des décisions des conseils départementaux.
À cela s’ajoute la contribution de sécurité immobilière. Elle correspond à 0,10 % du prix du bien et sert à financer le service qui enregistre officiellement les changements de propriétaires.
Les débours et les frais annexes
Ensuite, les débours sont les sommes que le notaire avance pour réaliser les différentes démarches administratives nécessaires à la vente. Il engage ces frais pour le compte de l’acheteur tout au long du processus.
On y trouve par exemple la consultation du cadastre, les frais de publication de la vente, ou le coût pour obtenir des extraits d’actes d’état civil. Les frais d’un géomètre peuvent aussi s’y ajouter.
Ces montants sont un simple remboursement des dépenses que l’étude notariale a réellement payées. Le notaire ne réalise aucune marge dessus et se base sur les tarifs officiels des administrations.
En général, on estime le montant total des débours entre 1 000 et 1 500 euros pour une vente classique. Cette somme peut changer selon la complexité du dossier.
La rémunération du notaire, aussi appelée les émoluments
Enfin, c’est la seule partie qui revient directement au notaire pour son travail. Elle le rémunère pour ses conseils juridiques, son accompagnement et la rédaction de l’acte de vente officiel.
Ces émoluments sont très encadrés par un barème national fixé par l’État. Leur montant dépend du prix de vente et ne peut pas être librement négocié dans sa totalité.
| Tranche de prix | Taux applicable depuis le 1er janvier 2021 |
|---|---|
| De 0 € à 6 500 € | 3,870 % |
| De 6 500 € à 17 000 € | 1,596 % |
| De 17 000 € à 60 000 € | 1,064 % |
| Plus de 60 000 € | 0,799 % |
Il y a d’un côté les émoluments proportionnels au prix de vente de la maison (pour l’acte lui-même), et de l’autre les émoluments de formalités (pour les démarches administratives). Chaque tâche a son tarif réglementé.
Une TVA de 20 % s’applique sur l’ensemble de cette rémunération. Cette taxe est ajoutée aux montants prévus par le barème et constitue une recette de plus pour l’État.
Comment calculer le montant des frais de notaire ?
Le calcul des émoluments selon le barème progressif
Le barème de la rémunération du notaire fonctionne par tranches de prix.
Par exemple, sur la part du prix allant jusqu’à 6 500 euros, le taux est de 3,870 %. De 6 500 à 17 000 euros, il est de 1,596 %.
Pour une maison vendue 250 000 euros, le calcul se fait donc tranche par tranche. Les premiers 6 500 euros génèrent 251,55 euros de rémunération, la tranche suivante (10 500 euros) produit 167,58 euros, et ainsi de suite.
Ce système progressif fait que plus le prix du bien est élevé, plus le pourcentage effectif des frais diminue. Proportionnellement, les frais sont donc plus lourds pour un bien de faible valeur.
Enfin, il faut ajouter la TVA à 20 % sur le total de cette rémunération pour obtenir le montant final à payer. La TVA ne s’applique que sur la part du notaire, pas sur les taxes et impôts.
Les pourcentages moyens à retenir pour un bien ancien ou neuf
Pour un achat immobilier dans l’ancien, attendez-vous à des frais de notaire représentant entre 7 % et 8 % du prix de vente. Ce chiffre englobe tout : les taxes, les débours et la rémunération du notaire.
Pour un bien neuf, ces frais sont bien plus bas, entre 2 % et 3 % du prix de vente. La grande différence vient d’une taxe de publicité foncière beaucoup plus faible.
En effet, cette taxe n’est que de 0,715 % dans le neuf, contre près de 6 % dans l’ancien. C’est le principal avantage fiscal quand on achète un logement neuf.
Bon à savoir : un logement est considéré comme « neuf » fiscalement s’il est acheté sur plan (VEFA) ou s’il a été achevé il y a moins de 5 ans et n’a jamais été revendu.
L’utilisation des simulateurs en ligne pour une estimation rapide
De nombreux outils en ligne vous permettent d’obtenir une estimation fiable de vos frais de notaire en quelques clics. Ces calculateurs intègrent les barèmes officiels et les taux en vigueur.
Pour bien utiliser un simulateur, vous devez indiquer le prix d’achat, le département où se situe le bien et préciser s’il est neuf ou ancien. Certains permettent aussi d’ajouter des détails comme la valeur des meubles.
Le résultat que vous obtiendrez est une bonne estimation. Cependant, seul le notaire vous fournira le décompte final et exact, car il tiendra compte de toutes les spécificités de votre dossier.
Quelles sont les astuces pour réduire les frais de notaire ?
Il existe plusieurs leviers légaux pour faire baisser la note finale. Voici les principales pistes à explorer :
- Séparer la valeur du mobilier du prix de l’immobilier ;
- Isoler les frais d’agence immobilière du prix de vente ;
- Négocier une remise sur la rémunération du notaire dans les cas autorisés par la loi.
Séparer la valeur du mobilier du prix de l’immobilier
Les frais de notaire s’appliquent uniquement sur la valeur du bien immobilier. Les meubles qui ne sont pas fixés au bâtiment peuvent donc être déduits de la base de calcul.
Pour cela, vous devez d’abord établir une liste détaillée des meubles vendus avec la maison. Cela peut être la cuisine équipée, l’électroménager, le mobilier de jardin ou une piscine démontable.
Cette évaluation doit être clairement mentionnée dans le compromis de vente pour être valable aux yeux de l’administration fiscale. Le notaire pourra alors la déduire avant de calculer les taxes.
Attention toutefois : la valeur attribuée aux meubles doit rester réaliste et justifiable. Une estimation trop élevée pourrait alerter le fisc et entraîner un contrôle.
Isoler les frais d’agence immobilière du prix de vente
Cette astuce fonctionne seulement si le mandat de vente précise que la commission d’agence est à la « charge de l’acquéreur ». Cette clause doit être présente dès le départ.
En payant les frais d’agence à part, vous diminuez le prix de vente officiel qui sert de base au calcul des taxes. Les frais de notaire sont alors calculés sur le prix « net vendeur« .
Pour une maison à 300 000 euros avec 15 000 euros de frais d’agence, les frais de notaire seront calculés sur 285 000 euros. L’économie peut se chiffrer à plusieurs centaines d’euros.
Cette optimisation doit être prévue dès le début des négociations et inscrite dans tous les documents. Il est généralement impossible de le faire après coup.
La négociation possible sur les émoluments du notaire
La loi autorise les notaires à accorder une remise sur leur rémunération, mais sous certaines conditions. Cette remise ne peut s’appliquer que sur la partie du prix de vente qui dépasse 100 000 euros.
La remise maximale est de 20 % des émoluments calculés sur cette tranche de prix. Pour un bien de 300 000 euros, la réduction ne s’appliquera que sur la rémunération calculée sur 200 000 euros.
Le notaire a la possibilité d’accorder cette remise, mais il n’y est pas obligé. S’il choisit de le faire, il doit alors l’appliquer de la même manière pour tous ses clients.
Le déroulement du paiement des frais de notaire
Le paiement s’organise en plusieurs étapes clés, depuis le compromis de vente jusqu’à la finalisation de votre dossier plusieurs mois après la signature.
Étape 1 : le versement d’une provision lors du compromis de vente
Dans un premier temps, au moment de signer le compromis de vente, le notaire vous demandera un premier versement. Cette somme correspond à une estimation de l’ensemble des frais à prévoir pour la transaction.
Cette « provision sur frais » est demandée en même temps que le dépôt de garantie et sert à couvrir les futurs coûts de la procédure.
Les fonds sont versés sur un compte spécial de l’étude notariale, qui est entièrement séparé de ses comptes de fonctionnement. Cela garantit la sécurité de votre argent.
Étape 2 : le paiement du solde avant la signature de l’acte authentique
Ensuite, quelques jours avant la signature finale, le notaire vous envoie un décompte détaillé. Ce document indique précisément le solde du prix de vente et des frais que vous devez encore régler.
Vous devez vous assurer que la totalité des fonds arrive bien sur le compte du notaire par virement bancaire. Cette opération doit être faite avant la date du rendez-vous pour la signature.
L’acte de vente ne pourra pas être signé tant que le notaire n’aura pas la confirmation que tous les fonds sont bien sur son compte. C’est une sécurité pour toutes les personnes impliquées.
Étape 3 : la réception du décompte définitif et l’éventuel remboursement
Enfin, après la vente, le notaire doit encore accomplir les dernières formalités, comme la publication officielle de la vente. Ces démarches peuvent prendre plusieurs mois.
Une fois que toutes les dépenses sont connues avec certitude, le notaire prépare un bilan final. Ce document récapitule en détail tous les frais qui ont été réellement engagés.
Si la provision que vous aviez versée au départ était supérieure aux frais réels, le notaire vous rembourse la différence. Vous recevrez cet argent par virement sur votre compte.
C’est aussi à ce moment que vous recevrez votre titre de propriété officiel, le document qui prouve définitivement que vous êtes le propriétaire du bien.
