Diagnostic de performance énergétique (DPE) : tout ce qu’il faut savoir

Que vous soyez propriétaire vendeur, acheteur ou futur locataire, le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est au cœur de votre projet immobilier. Loin d’être un simple document informatif, il est devenu un véritable juge de paix qui impacte la valeur d’un bien, son attractivité et même le droit de le louer. Mais comment est-il calculé depuis la réforme de 2021 ? Quelles sont les obligations en cas de mauvaise note ? Et surtout, comment l’améliorer ? On fait le point ensemble !

Qu’est-ce que le diagnostic de performance énergétique (DPE) ?

La définition et les objectifs du DPE

Le DPE est un outil qui évalue la consommation d’énergie primaire et les émissions de gaz à effet de serre d’une maison ou d’un appartement. Vérifier le DPE d’un bien est une étape indispensable de votre achat immobilier, au même titre que la signature d’un compromis de vente ou la recherche d’un prêt immobilier pour financer votre projet.
Il a trois buts principaux :

• informer l’acheteur ou le locataire sur la performance du bien;
• aider à comparer les logements sur le marché;
• encourager les propriétaires à faire des travaux de rénovation énergétique.

Le diagnostic est un peu différent selon le type de bien. Pour une maison individuelle, il analyse tous les équipements. Pour un immeuble en copropriété, il peut porter sur les parties communes ou sur chaque appartement, selon la situation.

Dans quelles situations le DPE est-il obligatoire ?

Le DPE est obligatoire pour la vente de tout bâtiment fermé et couvert. Cela inclut aussi bien les logements que les bureaux ou les locaux commerciaux. Lors de la transaction, il fait partie des documents annexés à l’acte authentique signé chez le notaire.

De même, il faut fournir un DPE pour signer un nouveau contrat de location. Le propriétaire doit le donner au locataire avant la signature du bail.

L’étiquette énergie doit obligatoirement apparaître dans les annonces immobilières, qu’elles soient en ligne ou en agence. Cela permet aux futurs acheteurs ou locataires de connaître la performance du bien avant même de le visiter.

Enfin, le DPE est aussi obligatoire pour les constructions neuves et les extensions dès la fin des travaux.

Qui peut réaliser un DPE et comment se déroule la visite ?

Seul un diagnostiqueur immobilier certifié et indépendant a le droit de réaliser un DPE. Ce professionnel doit avoir une certification d’un organisme accrédité par le Cofrac (Comité français d’accréditation). Le service public met à votre disposition un simulateur pour trouver un diagnostiqueur immobilier certifié : le consulter.

La certification du diagnostiqueur porte sur plusieurs compétences techniques et doit être renouvelée périodiquement. Notre conseil : pensez à vérifier ses qualifications avant de l’engager.

La visite, quant à elle, suit un protocole bien défini. Le diagnostiqueur commence par relever les informations générales sur le logement. Il inspecte ensuite les systèmes de chauffage, de production d’eau chaude et de ventilation. Il analyse aussi l’isolation des murs, du toit et des fenêtres. Par exemple, si vous savez lire un plan de maison, vous pourrez plus facilement comprendre comment l’isolation ou l’orientation des fenêtres influencent la performance énergétique.

En général, l’intervention sur place dure entre une et trois heures, en fonction de la taille et de la complexité du logement.

Quelle est la durée de validité d’un DPE ?

En règle générale, un DPE est valable 10 ans. Cette durée évite de devoir refaire le diagnostic à chaque nouvelle vente ou location rapprochée.

Attention toutefois : la réforme de 2021 a changé la durée de validité de certains anciens diagnostics. Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 31 décembre 2024.

Comprendre le nouveau DPE et son calcul

Pourquoi une réforme du DPE en 2021 ?

En effet, l’ancienne méthode de calcul, basée sur les factures, avait beaucoup de défauts et manquait de cohérence. Elle dépendait des habitudes des anciens occupants et ne reflétait pas toujours la vraie performance du logement.

Il fallait donc une méthode unique pour que les diagnostics soient plus fiables et pour pouvoir comparer les biens entre eux. L’objectif était de créer une évaluation commune, basée sur les caractéristiques techniques du logement.

Le grand changement, c’est que le DPE n’est plus seulement informatif : il est devenu « opposable« . Cela signifie qu’en cas d’erreur flagrante, le diagnostiqueur ou le vendeur peut être tenu pour responsable.

La méthode de calcul 3CL, qu’est-ce que ça change ?

La méthode 3CL-DPE 2021 est maintenant la seule utilisée pour évaluer la performance énergétique. Elle se base sur les caractéristiques du bâtiment et non plus sur les factures des occupants.

Cette approche prend en compte de nombreux éléments techniques :

• la qualité de l’isolation (murs, toiture, plancher);
• le type de fenêtres et leur orientation;
• les systèmes de chauffage et d’eau chaude;
• la ventilation, mais aussi la localisation géographique et l’altitude.

Grâce à cette nouvelle méthode, il n’y a plus de calcul « sur facture » pour les logements anciens ni de « DPE vierge ». Ainsi, tous les logements peuvent maintenant être évalués.

La double étiquette : énergie et climat

L’étiquette « Énergie » indique la consommation d’énergie primaire du logement, en kilowattheures par mètre carré et par an (kWh/m²/an). Elle prend en compte le chauffage, l’eau chaude, la ventilation et l’éclairage.

L’étiquette « Climat« , quant à elle, mesure les émissions de gaz à effet de serre liées à cette consommation. Elle est exprimée en kilogrammes équivalent CO2 par mètre carré et par an (kg CO2eq/m²/an) et reflète l’impact du logement sur l’environnement.

Pour déterminer la note finale (de A à G), on applique la règle du « double seuil« . Concrètement, c’est la plus mauvaise des deux performances (énergie ou climat) qui est retenue. L’évaluation est donc plus complète et plus stricte.

Comment lire et interpréter son rapport de DPE ?

Décrypter les étiquettes de A à G

L’étiquette « énergie » et l’étiquette « climat » permettent de classer un logement de A (très performant) à G (très énergivore). Cela influe directement sur la valeur du bien et sur le budget futur de l’acquéreur, au même titre que les conditions de son prêt immobilier.

La classe A est réservée aux logements les plus performants, qui consomment moins de 70 kWh/m²/an et émettent moins de 6 kg CO2eq/m²/an. Leurs factures d’énergie sont très basses et leur impact sur l’environnement est minime.

Les classes B et C désignent des logements avec une bonne performance énergétique. Ils ont souvent une isolation efficace et des équipements récents.

Les classes D et E correspondent à des logements de performance moyenne. Ils peuvent souvent être améliorés avec quelques travaux pour devenir plus efficaces.

Enfin, les classes F et G sont celles des « passoires thermiques« , les logements qui consomment le plus. La classe G s’applique aux biens qui consomment plus de 420 kWh/m²/an ou émettent plus de 100 kg CO2eq/m²/an.

L’estimation des coûts annuels d’énergie

Le rapport du DPE donne une estimation du coût annuel de l’énergie pour le logement. Cette fourchette de prix est calculée sur la base des prix moyens de l’énergie et pour une utilisation standard (température de référence, nombre d’occupants, etc.).

Le calcul se base sur des hypothèses d’usage normal définies par la réglementation. Par exemple, la température est fixée à 19 °C en hiver et 26 °C en été. La superficie et l’orientation du logement sont aussi prises en compte.

Bon à savoir : ce montant n’est qu’une estimation. Vos factures réelles peuvent donc être différentes selon vos habitudes, l’évolution des prix de l’énergie ou la météo.

Les recommandations de travaux du diagnostiqueur

Cette partie du rapport liste les points faibles du logement et propose des solutions concrètes pour l’améliorer. C’est un guide très utile pour savoir par où commencer vos travaux de rénovation.

Le rapport peut proposer un « bouquet de travaux essentiels » qui regroupe les actions prioritaires pour faire un bond en performance. Il peut aussi suggérer des « travaux à envisager » pour aller encore plus loin et atteindre une meilleure classe.

Ces recommandations vous aident ainsi à prévoir un projet de rénovation cohérent et efficace. Elles indiquent quels travaux faire en premier et les gains d’énergie que vous pouvez espérer pour chaque action.

Les conséquences d’un mauvais DPE et les obligations légales

Qu’est-ce qu’une « passoire thermique » (classes F et G) ?

On appelle « passoire thermique » ou « énergétique » un logement classé F ou G au DPE. Concrètement, cela veut dire qu’il consomme plus de 330 kWh/m²/an d’énergie primaire ou qu’il émet plus de 70 kg CO2eq/m²/an.

Une telle note a un impact négatif sur la valeur du bien et le rend moins attractif. En effet, les acheteurs et les locataires savent qu’ils devront payer des factures d’énergie élevées et que le confort ne sera pas toujours au rendez-vous.

Le gouvernement a pour objectif de faire disparaître ces logements très énergivores du marché de la location. Cette politique a pour but d’améliorer le confort des locataires et de réduire l’impact du secteur du bâtiment sur l’environnement.

Le gel des loyers et l’interdiction progressive de location

Depuis août 2022, il est interdit d’augmenter le loyer des logements classés F et G, que ce soit lors d’un renouvellement de bail ou d’un changement de locataire. Cela concerne aussi bien les locations vides que les meublées.

Par ailleurs, un calendrier d’interdiction de location se met en place progressivement. Les logements les plus énergivores (G+) sont déjà interdits à la location depuis janvier 2023. L’interdiction s’appliquera ensuite à tous les logements G en 2025, puis aux F en 2028 et aux E en 2034.

Les propriétaires qui ne respectent pas ces règles s’exposent à des sanctions. De leur côté, les locataires peuvent exiger que des travaux soient faits et même saisir la justice s’ils n’obtiennent pas gain de cause.

L’obligation d’audit énergétique pour la vente

L’audit énergétique est un diagnostic plus complet et détaillé que le DPE. Il analyse en profondeur les défauts du bâtiment et propose des scénarios de travaux chiffrés, en précisant les coûts et les aides financières possibles.

Depuis le 1er avril 2023, cet audit est obligatoire pour vendre une maison individuelle ou un immeuble classé F ou G. Le vendeur doit le donner à l’acheteur potentiel dès la première visite.

Cette obligation de vérifier le DPE à chaque achat immobilier, va s’étendre peu à peu aux logements mieux classés : ce sera le tour des logements classés E en 2025, puis des logements D en 2034.

Améliorer la note de son DPE : les travaux et les aides

Étape 1 : identifier les travaux prioritaires grâce au rapport

Le rapport DPE est un excellent point de départ pour organiser vos travaux. Les recommandations du diagnostiqueur vous indiquent en effet les travaux à faire en priorité pour obtenir les meilleurs résultats.

Le saviez-vous ? Dans un logement ancien, les plus grosses pertes de chaleur se font par la toiture (25 à 30 %), les murs (20 à 25 %) et les fenêtres (10 à 15 %). C’est donc par là qu’il faut commencer.

Pensez aussi à la ventilation. Une bonne ventilation est essentielle pour la qualité de l’air intérieur et pour la santé du bâtiment. Un système efficace permet de renouveler l’air sans perdre trop de chaleur.

Étape 2 : choisir les solutions de rénovation les plus efficaces

Isoler les combles ou la toiture

Isoler les combles ou la toiture est souvent le travail le plus rentable et le plus rapide. C’est une action qui peut suffire à faire passer un logement de la classe G à la classe E ou F.

Isoler les murs

L’isolation des murs, quant à elle, peut se faire par l’intérieur ou par l’extérieur, selon votre budget et les contraintes du bâtiment. C’est un excellent moyen d’améliorer le confort en hiver comme en été.

Remplacer les fenêtres

Remplacer des fenêtres simple vitrage par du double ou du triple vitrage améliore à la fois l’isolation thermique et phonique. Cela élimine aussi la sensation de froid près des vitres.

Changer le système de chauffage

Enfin, changer votre système de chauffage peut vous faire faire des économies importantes. Installer une pompe à chaleur, une chaudière à condensation ou un poêle à granulés permet de réduire considérablement votre consommation.

Étape 3 : mobiliser les aides financières disponibles

Pour vous aider, plusieurs dispositifs existent :

• MaPrimeRénov’ : c’est la principale aide de l’État pour financer les travaux, dont le montant dépend de vos revenus et de l’efficacité des travaux;
• L’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) : il vous permet d’emprunter jusqu’à 50 000 euros pour vos travaux sans payer d’intérêts, et il est cumulable avec d’autres aides;
• Les Certificats d’Économie d’Énergie (CEE) : il s’agit de primes versées par les fournisseurs d’énergie pour certains travaux, qui viennent s’ajouter aux aides publiques;
• Les aides locales : n’oubliez pas de vous renseigner sur les subventions proposées par votre région, votre département ou votre commune pour compléter votre financement.

De nombreuses aides existent : autant de solutions qui facilitent la transition énergétique et préparent sereinement la signature de l’acte authentique, dernière étape avant le déménagement vers votre maison parfaite.

Notre dernier conseil : faites-vous accompagner par un conseiller France Rénov’. C’est un service public et gratuit qui vous aide à monter votre projet et à optimiser votre plan de financement.