Vous envisagez de construire un garage ? Après votre achat immobilier et avant de démarrer les travaux, il est indispensable de vous pencher sur les autorisations d’urbanisme. Permis de construire ou simple déclaration préalable : le choix dépendra de la taille et des caractéristiques de votre projet. Quelles sont les démarches à suivre et comment éviter les écueils administratifs ? On vous explique tout pas à pas.
Résumé
- Avoir besoin d’un permis de construire pour un garage dépend avant tout de sa surface et de son emprise au sol. Ce sont les seuils de 5 m², 20 m² et parfois 40 m² qui décident du type d’autorisation nécessaire ;
- Suivant la taille et les détails de votre projet de garage, il vous faudra soit une déclaration préalable de travaux, soit un permis de construire ;
- Pour demander un permis de construire pour un garage, vous devez fournir des documents et suivre une procédure bien définie ;
- En plus du coût de la construction, construire un garage entraîne des taxes spéciales et des déclarations à remplir après avoir eu l’autorisation.
Quand un permis de construire est-il nécessaire pour un garage ?
Les seuils de surface déterminants pour un permis de construire
Pour commencer, voyons d’abord les règles relatives à la surface de plancher et à l’emprise au sol pour un garage. La surface de plancher, c’est la somme des surfaces de tous les étages fermés et couverts, mesurée depuis l’intérieur des murs. L’emprise au sol, c’est la surface que le garage occupe au sol, vu de dessus, en comptant les débords et les surplombs.
Les formalités dépendent directement de ces dimensions :
| Dimensions | Règle |
| Moins de 5 m² | En général, aucune formalité n’est requise, sauf si vous êtes dans un secteur protégé où des règles spécifiques s’appliquent |
| Entre 5 m² et 20 m² | Une déclaration préalable de travaux est habituellement nécessaire, offrant une démarche simplifiée pour les petits projets |
| Jusqu’à 40 m² en zone urbaine (zone U) avec PLU | La déclaration préalable peut suffire si la commune dispose d’un Plan Local d’Urbanisme et si les travaux n’augmentent pas la surface totale de la construction (maison + garage) au-delà de 150 m² |
| Au-delà de 20 m² (ou 40 m² dans les cas spécifiques susmentionnés) | Le permis de construire devient obligatoire, impliquant une démarche plus complexe et un contrôle accru |
Vous souhaitez construire une maison sans permis de construire ou un garage ? Il est impératif de respecter les surfaces ci-dessus, sous peine de sanctions.
Garage attenant ou garage indépendant : quelles différences pour les autorisations ?
Est-ce que le garage sera collé à la maison ou séparé ? Cela change les formalités. Un garage attentant fait partie de la maison, alors qu’un garage indépendant est une construction à part sur votre terrain.
Si le garage est attenant et agrandit la maison, on regarde la surface totale (maison + garage). À cause de ce calcul, vous pourriez avoir besoin d’un permis de construire même si le garage seul est petit.
Cela influence le calcul des seuils et donc le type d’autorisation nécessaire (déclaration préalable ou permis). L’administration regarde la surface totale créée pour savoir quelle démarche suivre.
Bon à savoir : même un petit garage indépendant peut être soumis à des règles spéciales selon le PLU, car certaines mairies ont des exigences particulières pour les constructions annexes, peu importe leur taille.
L’importance cruciale du Plan Local d’Urbanisme (PLU) et autres réglementations locales
Comment consulter le PLU ou la carte communale de votre mairie pour connaître les règles pour votre terrain ? Vous pouvez les trouver en mairie, sur le site internet de la commune, ou parfois sur un portail cartographique en ligne.
Les points importants à vérifier sont : le coefficient d’emprise au sol (CES), les règles de hauteur, les distances à respecter avec les voisins, et l’aspect architectural demandé. Ces éléments décident si votre projet est réalisable et comment il doit être.
Attention aux zones spéciales : secteurs sauvegardés, abords de monuments historiques, sites classés. Elles peuvent imposer plus de contraintes et demander l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France. Ces protections du patrimoine rendent les règles plus strictes.
Enfin, n’oubliez pas les cahiers des charges des lotissements ou les règlements de copropriété, car ce sont des règles privées qui s’ajoutent aux règles d’urbanisme et peuvent être encore plus strictes.
Comment constituer et déposer votre demande de permis de construire pour un garage ?
Étape 1 : préparer avec soin les pièces de votre dossier de permis de construire
Pour constituer votre dossier de permis de construire, plusieurs pièces maîtresses sont indispensables. Voici une checklist, pour ne rien oublier :
| Document requis pour le dossier du permis de construire | Description |
|---|---|
| Formulaire Cerfa n°13406* | Formulaire principal pour les maisons individuelles et/ou leurs annexes (garage) |
| Plan de situation du terrain (PCMI1) | Permet de localiser précisément votre parcelle au sein de la commune et de comprendre son contexte |
| Plan de masse des constructions (PCMI2) | Coté dans les trois dimensions, il indique les raccordements aux réseaux, les espaces verts et les aires de stationnement |
| Plan de coupe du terrain et de la construction (PCMI3) | Illustre le profil du terrain et de la construction avant et après travaux du garage |
| Notice descriptive du projet (PCMI4) | Détaille les spécificités architecturales et techniques du projet de construction de garage |
| Plan des façades et des toitures (PCMI5) | Présente l’aspect extérieur avant et après travaux en cas de modification d’un bâtiment existant |
| Document graphique d’insertion (PCMI6) | Photomontage ou une perspective 3D, pour visualiser l’intégration du projet dans son environnement bâti et paysager |
| Photographies du terrain et du paysage (PCMI7 et PCMI8) | Permet d’apprécier le site dans son environnement proche et lointain avant la réalisation des travaux |
| Pièces complémentaires éventuelles | D’autres documents peuvent être requis selon les spécificités de votre projet ou de sa localisation (par exemple, une étude d’impact, une autorisation de défrichement, etc.). |
Étape 2 : le dépôt officiel de votre demande en mairie
Une fois votre dossier complété, plusieurs options s’offrent à vous pour le dépôt en mairie : sur place contre récépissé, par lettre recommandée avec accusé de réception, ou de plus en plus souvent, par voie dématérialisée via le guichet unique accessible depuis le site du service public (ici). Chaque méthode présente ses avantages en termes de preuve de dépôt, de suivi et de rapidité.
Combien d’exemplaires du dossier faut-il ? En général, quatre exemplaires complets sont nécessaires. Toutefois, il peut en falloir davantage si votre projet se situe dans un secteur protégé (site patrimonial remarquable, abords de monument historique, etc.) ou si d’autres services doivent émettre un avis. Cela permet à chaque instance concernée d’étudier le dossier en parallèle.
Le récépissé de dépôt est très important : il indique la date officielle de dépôt et votre numéro de dossier. C’est à partir de cette date que commence le délai d’instruction de votre demande par la mairie. Ce document constitue la preuve de votre démarche et sert de référence pour le calcul des délais.
Étape 3 : l’instruction de votre dossier par les services compétents
Le délai légal pour la réponse est de 2 mois pour un permis de construire portant sur une maison individuelle ou ses annexes (comme un garage). Durant cette période, la mairie examine la conformité de votre projet avec les règles d’urbanisme en vigueur.
Ce délai peut être majoré dans certaines situations : si l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France (ABF) est requis, si le projet est localisé dans un site classé, si une enquête publique est nécessaire, etc. La mairie est tenue de vous notifier toute prolongation de délai dans le mois suivant le dépôt de votre demande.
Comment se passe la vérification ? La mairie s’assure de la complétude de votre dossier et de la conformité de votre projet aux dispositions législatives et réglementaires (PLU, code de l’urbanisme). Cette vérification technique et juridique précise garantit le respect des règles applicables.
La mairie peut vous demander des documents en plus : elle dispose d’un mois à compter du dépôt pour le faire. Dans ce cas, le délai d’instruction est suspendu jusqu’à la réception des pièces manquantes. Cela permet de compléter un dossier qui n’était pas suffisamment précis ou étayé au départ.
Étape 4 : la décision de la mairie et ses implications
L’arrêté de la mairie qui accorde le permis : il précise les conditions de l’autorisation, vous est notifié officiellement, et sa durée de validité est généralement de 3 ans (avec possibilité de prorogation). C’est le document officiel qui vous donne le feu vert pour commencer les travaux.
L’arrêté de refus du permis : la mairie doit motiver sa décision en expliquant les raisons du refus. Vous avez la possibilité de contester cette décision, soit par un recours gracieux auprès du maire, soit par un recours contentieux devant le tribunal administratif. Ce refus n’est donc pas nécessairement définitif.
Le permis de construire tacite : vous l’obtenez en l’absence de réponse de la mairie dans le délai imparti. Attention toutefois, certaines conditions s’appliquent (votre projet doit être conforme et ne pas nécessiter d’autorisation ou d’avis spécifique). Il est néanmoins fortement conseillé de demander un certificat attestant de l’absence d’opposition de la mairie.
Coûts, taxes et démarches après l’obtention de l’autorisation
Les frais directs et indirects liés à votre permis de construire
Au-delà des coûts de construction proprement dits, plusieurs frais sont à anticiper pour votre projet de garage :
- Les honoraires pour la constitution du dossier, si vous sollicitez un architecte (que son intervention soit obligatoire ou facultative), un dessinateur projeteur, ou un géomètre-expert pour l’élaboration des plans techniques;
- Le coût éventuel d’études spécifiques, comme une étude de sol si la nature de votre terrain le justifie, ou une étude thermique pour répondre aux exigences de la RE2020;
- Les frais de raccordement aux différents réseaux publics (eau potable, électricité, assainissement collectif, gaz, télécommunications). Il est important de noter que le dépôt et l’instruction de votre demande de permis sont, eux, gratuits ; la mairie ne perçoit aucun frais pour l’examen de votre dossier.
Comprendre et calculer la taxe d’aménagement (TA) pour votre garage
Qu’est-ce que la taxe d’aménagement (TA) ? Elle se compose d’une part communale (ou intercommunale) et d’une part départementale, dont les taux sont votés par les collectivités concernées. Cet impôt local sert à financer les équipements publics (voirie, écoles, réseaux…) rendus nécessaires par les nouvelles constructions.
Comment la calculer ? Sa formule est : (surface taxable de votre garage en m²) x (valeur forfaitaire par m² fixée annuellement au niveau national) x (taux de la part communale/intercommunale/départementale). Ce mode de calcul est standardisé sur tout le territoire français.
Y a-t-il des réductions ou des exonérations ? Oui, certains types de constructions ou situations spécifiques peuvent bénéficier d’abattements, voire d’une exonération totale (renseignez-vous auprès de votre mairie). Ces dispositifs visent à alléger la charge fiscale pour certains projets.
Comment payer cette taxe ? Généralement, le paiement s’effectue en une ou deux fractions, 12 et 24 mois après la date d’obtention de l’autorisation, en fonction du montant dû. Cet échelonnement facilite la gestion budgétaire des projets importants.
Quelles autres taxes et contributions financières peuvent s’appliquer ?
Par ailleurs, d’autres taxes et contributions peuvent s’appliquer, telles que :
- La Redevance d’Archéologie Préventive (RAP), due si vos travaux affectent le sous-sol et sont soumis à autorisation, calculée sur la surface de votre projet et destinée à financer les diagnostics et fouilles archéologiques;
- La Participation au Financement de l’Assainissement Collectif (PFAC), exigible si votre garage (ou la construction qu’il dessert) nécessite un raccordement au réseau public d’assainissement et que votre commune l’a instituée pour couvrir les investissements liés à ce service;
- L’incidence sur la taxe foncière, puisque la construction d’un garage augmente la valeur locative cadastrale de votre propriété et, par conséquent, le montant de cet impôt annuel.
N’oubliez pas de déclarer la fin des travaux aux services fiscaux (via le formulaire H1 ou H2 selon la nature de la construction) dans les 90 jours suivant l’achèvement. Cette démarche est indispensable pour la mise à jour du calcul de vos impôts locaux.
Les obligations administratives une fois le PC en poche
Une fois votre permis de construire obtenu, plusieurs obligations administratives importantes vous incombent :
- L’affichage du permis sur le terrain : un panneau réglementaire, visible et lisible depuis la voie publique, doit être installé pendant toute la durée du chantier et au minimum durant deux mois continus après l’achèvement des travaux. Cet affichage marque le point de départ du délai de recours des tiers;
- La Déclaration d’Ouverture de Chantier (DOC) : ce document doit être transmis en mairie dès le commencement effectif des travaux, signalant officiellement le démarrage du chantier;
- La Déclaration Attestant l’Achèvement et la Conformité des Travaux (DAACT) : elle doit être déposée en mairie une fois le chantier entièrement terminé. Par cette déclaration, vous attesterez, sous votre responsabilité, que les travaux réalisés sont conformes au permis de construire accordé.
Anticiper et gérer les éventuels recours des tiers
Le délai de recours des voisins (ou « tiers ») : ils disposent d’un délai de deux mois pour contester la légalité du permis de construire, à compter du premier jour d’affichage continu et régulier de votre panneau sur le terrain. Ce délai permet aux personnes s’estimant lésées par le projet de faire valoir leurs droits.
Qui peut faire un recours ? Toute personne justifiant d’un intérêt à agir, c’est-à-dire dont l’occupation, l’utilisation ou la jouissance du bien est directement affectée par le projet de construction (par exemple, un voisin direct subissant une perte d’ensoleillement, une vue masquée, etc.).
Pourquoi peuvent-ils faire un recours ? Généralement, le recours est fondé sur une violation alléguée des règles d’urbanisme (PLU, code de l’urbanisme, etc.) par le permis délivré. Ils contestent ainsi la légalité de l’autorisation qui vous a été accordée.
Quelques précautions : assurez-vous de la parfaite conformité de votre projet aux règles applicables et de la régularité de votre affichage (dimensions, contenu, visibilité, continuité) pour minimiser les risques. La constatation de l’affichage par un huissier de justice peut constituer une preuve utile. Être vigilant sur ces points vous évitera des complications juridiques ultérieures.
