Compromis de vente chez le notaire : règles et étapes

Le compromis de vente chez le notaire est une étape cruciale de toute transaction immobilière. Il scelle l’accord entre vendeur et acheteur, mais sa signature soulève souvent de nombreuses questions. Quelles sont les implications exactes de cet avant-contrat ? Comment le notaire sécurise-t-il l’opération ? Pour une transaction sans souci, ce guide vous détaille tout ce qu’il faut savoir.

Bien comprendre le compromis de vente : les bases

Qu’est-ce qu’un compromis de vente, au juste ?

D’un point de vue juridique, le compromis de vente est un contrat où le vendeur s’engage à vendre un bien immobilier et l’acheteur à l’acquérir, selon des conditions bien définies. C’est véritablement un engagement qui lie les deux parties. Il ne faut pas le confondre avec la promesse unilatérale de vente (PUV), où seul le vendeur promet de vendre son bien à un acheteur potentiel.

La force du compromis vient du principe « le compromis vaut vente« , comme le dit l’article 1589 du Code civil. Cela veut dire que si les conditions suspensives (des conditions qui doivent se réaliser pour que la vente ait lieu) sont remplies, le transfert de propriété aura lieu plus tard, lors de la signature de l’acte authentique.

Cet engagement ferme oblige ainsi le vendeur à vendre son bien aux conditions prévues, et l’acheteur à l’acheter au prix fixé, sauf si les conditions suspensives ne se réalisent pas.

Pourquoi choisir de signer chez le notaire ?

Signer un acte chez le notaire (acte authentique) apporte une bien plus grande valeur qu’un acte signé seulement entre les parties (acte sous seing privé). Effectivement, il a une force de preuve plus importante (il fait foi jusqu’à preuve du contraire) et une force exécutoire : on peut obliger une partie qui ne respecte pas ses engagements à le faire, sans devoir d’abord aller devant un juge.

La sécurité juridique est nettement meilleure grâce à toutes les vérifications que le notaire fait avant la signature : il vérifie la situation hypothécaire du bien, les règles d’urbanisme, les diagnostics techniques, l’identité et la capacité des parties, etc.

Le notaire a le devoir de conseiller, d’informer et d’être impartial envers l’acheteur et le vendeur. Sa neutralité assure que chaque partie est informée équitablement de ses droits et obligations liés au compromis, ainsi que des risques possibles de l’opération.

De plus, le notaire conserve l’acte original (la minute) dans ses archives pendant 75 ans, puis il est transmis aux archives départementales. Cela garantit une conservation à long terme du document. Les parties peuvent toujours obtenir des copies officielles (copies authentiques) qui ont la même valeur que l’original.

Quelles informations et clauses doit absolument contenir un compromis ?

Un compromis de vente d’une maison ou d’un appartement doit inclure plusieurs éléments essentiels :

L’identification claire des parties, incluant leur état civil complet, leur capacité juridique et leur régime matrimonial si elles sont mariées;
La description détaillée du bien immobilier, comprenant son adresse exacte, ses références cadastrales, sa description physique et sa superficie (la surface Carrez étant obligatoire pour les lots de copropriété);
L’origine de propriété, précisant comment le vendeur est devenu propriétaire (achat, donation, héritage) et les références de l’acte de propriété antérieur;
Le prix de vente convenu et les modalités de paiement, indiquant clairement si l’acheteur recourt à un emprunt et pour quel montant;
Le signalement de l’existence de servitudes (droits d’usage sur le terrain pour autrui), d’hypothèques ou de privilèges qui pèsent sur le bien, afin que l’acheteur soit pleinement informé des charges;
La fixation d’une date limite pour la signature de l’acte authentique de vente, ainsi que les modalités de report en cas d’événements particuliers;
L’annexion de tous les diagnostics techniques obligatoires (DPE, amiante, plomb, termites, etc.), dont l’absence peut remettre en cause la validité de l’engagement.

Le rôle central du notaire pour établir le compromis

Quelles sont les vérifications indispensables que fait le notaire ?

Avant la signature, le notaire procède à une série de vérifications cruciales :

L’examen attentif du titre de propriété du vendeur, pour s’assurer de sa validité et vérifier la continuité de la propriété sur au moins trente ans, garantissant ainsi son droit de vendre;
L’étude détaillée de la situation hypothécaire du bien, en demandant un état hypothécaire au service de la publicité foncière pour identifier les inscriptions et prévoir leur mainlevée;
La vérification des règles d’urbanisme applicables au bien, notamment par la demande d’un certificat d’urbanisme pré-opérationnel et l’information sur les alignements, zones protégées et droits de préemption;
Le rassemblement et le contrôle de la validité et de la conformité des diagnostics techniques obligatoires, ainsi que l’analyse de leurs conséquences juridiques;
La consultation du casier judiciaire immobilier pour repérer d’éventuelles procédures ou mesures administratives affectant le bien, comme un arrêté de péril ou d’insalubrité.

La rédaction du compromis par le notaire : un acte sur mesure et sécurisé

Pour rédiger le compromis, le notaire commence par bien comprendre les intentions et les accords des parties. Il les traduit ensuite en termes juridiques clairs, pour éviter les ambiguïtés ou les imprécisions qui pourraient causer des disputes.

Ensuite, il rédige ou adapte les clauses suspensives, essentielles pour protéger les parties. Il s’agit notamment de la clause d’obtention du prêt immobilier pour l’acheteur, de l’absence de nouvelle servitude grave, de la purge des droits de préemption, ou de l’obtention d’autorisations administratives spécifiques comme un permis de construire.

Le notaire intègre aussi des clauses particulières négociées par les parties. Par exemple, la clause de substitution (qui permet à l’acheteur de désigner quelqu’un d’autre pour acheter à sa place), la clause pénale (une indemnité en cas de non-respect des engagements), le montant et les conditions de l’indemnité d’immobilisation, ou des conditions sur des travaux à faire avant la vente.

Tout au long de ce processus, le notaire veille attentivement à l’équilibre des droits et obligations de chaque partie. Il fait particulièrement attention à protéger la partie qui pourrait être la plus vulnérable, respectant ainsi son devoir d’impartialité et d’équité.

Comment se passe la signature du compromis chez le notaire : étape par étape

La signature du compromis chez le notaire se déroule en plusieurs phases clés :

Étape 1 : La convocation des personnes concernées (acheteur, vendeur, cautions éventuelles) et la vérification rigoureuse de leur identité et de leurs pouvoirs, incluant l’examen des statuts pour les sociétés;
Étape 2 : La lecture intégrale et commentée de l’acte par le notaire, une étape cruciale où il explique les termes juridiques, décortique les implications de chaque clause et s’assure de la bonne compréhension des engagements;
Étape 3 : Un moment d’échange avec les parties, durant lequel le notaire répond à toutes les questions, clarifie les points complexes et s’assure que les signataires donnent leur accord en toute connaissance de cause;
Étape 4 : La signature du compromis par toutes les personnes présentes et par le notaire lui-même, conférant ainsi date certaine à l’acte et son caractère authentique avec toutes les garanties juridiques associées;
Étape 5 : Pour finir, la remise par le notaire d’une copie officielle ou d’une attestation de signature du compromis aux parties, accompagnée d’explications détaillées sur les prochaines étapes, notamment la notification SRU et le versement du dépôt de garantie.

Les étapes clés après la signature du compromis chez le notaire

La notification du compromis et le délai de rétractation SRU

L’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation (loi SRU) protège l’acquéreur non professionnel. En effet, cette loi lui donne un droit de rétractation, un mécanisme important pour protéger son consentement.

Le notaire notifie le compromis signé à l’acquéreur de manière stricte : soit par lettre recommandée avec accusé de réception, soit en main propre contre un reçu daté. Cette formalité est indispensable pour faire courir le délai légal de rétractation.

Bon à savoir : Le calcul du délai de rétractation est précis : il est de dix jours calendaires (samedis, dimanches et jours fériés inclus) et commence le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée ou de la remise en main propre. Par exemple, si la notification est reçue un lundi, le délai se termine le jeudi de la semaine suivante à minuit.

Si l’acquéreur utilise son droit de rétractation dans ce délai, le compromis est annulé, tout simplement, sans pénalité ni besoin de se justifier. Un simple courrier recommandé avec accusé de réception envoyé au notaire ou au vendeur suffit pour se rétracter.

Attention toutefois : Il est important de savoir que le vendeur, lui, n’a pas de droit de rétractation une fois le compromis signé. Son engagement est ferme et définitif dès la signature, sous réserve des conditions suspensives.

Le versement de l’indemnité d’immobilisation (souvent appelée dépôt de garantie)

L’indemnité d’immobilisation est une somme versée par l’acquéreur. Elle a un double rôle : montrer le sérieux de son engagement et dédommager le vendeur pour avoir immobilisé son bien entre le compromis et l’acte de vente final.

Le montant habituel de cette indemnité se situe généralement entre 5% et 10% du prix de vente. Cependant, aucune loi ne fixe ce pourcentage, il peut donc être négocié librement entre les parties, tout en restant raisonnable par rapport au préjudice possible pour le vendeur. Pour sécuriser cette somme, elle est versée par virement bancaire sur le compte séquestre du notaire. C’est un compte spécial ouvert à la Caisse des Dépôts et Consignations, qui offre toutes les garanties pour la conservation des fonds.

Ce qui arrive à cette indemnité dépend de la suite de la transaction : elle est déduite du prix de vente si la vente se fait comme prévu ; elle est rendue intégralement à l’acquéreur s’il se rétracte dans le délai SRU ou si une condition suspensive ne se réalise pas sans que ce soit de sa faute ; enfin, elle revient au vendeur (ou est partagée selon ce qui est écrit dans le compromis) si l’acquéreur renonce à acheter par sa faute, sans raison valable.

La réalisation des conditions suspensives : un suivi attentif et des délais à tenir

Les conditions suspensives les plus courantes dans un compromis de vente immobilier sont : l’obtention d’un ou plusieurs prêts immobiliers par l’acquéreur, la purge du droit de préemption urbain (DPU) que peut exercer la commune, l’obtention d’un permis de construire ou d’une autorisation de travaux si le projet de l’acquéreur l’exige, et l’absence de découverte de servitudes graves et non déclarées qui diminueraient fortement la valeur ou l’usage du bien.

Des délais précis sont fixés pour que l’acquéreur prouve ses démarches et l’obtention (ou non) des éléments nécessaires à la vente. Par exemple, il a souvent 15 à 21 jours pour déposer ses demandes de prêt aux banques, et un délai total de 45 à 60 jours pour obtenir une offre de prêt qui correspond aux critères du compromis.

Le notaire suit activement la levée des conditions suspensives. Il relance régulièrement les parties pour savoir où en sont les démarches, collecte les justificatifs (offres de prêt, décision de la mairie sur le droit de préemption, etc.) et conseille les parties en cas de difficulté.

Si une condition suspensive ne se réalise pas dans les délais prévus, le compromis de vente devient caduc, c’est-à-dire qu’il est considéré comme n’ayant jamais existé. Dans ce cas, l’indemnité d’immobilisation est rendue à l’acquéreur, sauf si la non-réalisation est due à une faute claire et prouvée de sa part (par exemple, ne pas avoir déposé les demandes de prêt à temps ou avoir présenté un dossier manifestement incomplet).

Les aspects financiers et les frais du compromis de vente notarié

L’indemnité d’immobilisation : plus qu’un simple acompte

Juridiquement, l’indemnité d’immobilisation est différente d’un acompte sur le prix. Ce n’est pas un paiement en avance du prix de vente, mais une garantie pour compenser le fait que le bien est bloqué pendant un certain temps. Cette différence est importante car elle change le statut de cette somme si la transaction échoue.

Le saviez-vous ? Bien qu’elle ne soit pas obligatoire légalement, la pratique notariale l’a rendue presque systématique dans les ventes immobilières. Elle rassure le vendeur, qui a un engagement financier concret de l’acquéreur, et l’acquéreur, qui montre ainsi le sérieux de son intention.

Les fonds placés sous séquestre chez le notaire sont gérés de manière comptable et fiscale spécifique. Ils sont déposés sur un compte spécial à la Caisse des Dépôts et Consignations, séparé des comptes personnels du notaire. Cela garantit leur protection jusqu’à la conclusion de la vente ou leur restitution.

La garantie que le notaire restituera les fonds si les conditions suspensives ne se réalisent pas ou si l’acheteur se rétracte dans le délai légal est un grand avantage du séquestre notarial par rapport à d’autres formes de dépôt. En tant qu’officier public ministériel, le notaire engage sa responsabilité professionnelle sur cette restitution.

Quels sont les frais spécifiques à la signature du compromis chez le notaire ?

En général, la signature du compromis de vente elle-même n’entraîne pas de « frais de notaire » spécifiques si l’acte authentique de vente est signé ensuite avec le même notaire. Dans ce cas, les émoluments (la rémunération) du notaire ne sont perçus que sur l’acte final, selon le tarif réglementé.

Cependant, le notaire peut demander au vendeur ou à l’acquéreur (selon ce qui a été convenu) une provision sur frais. Cette somme sert à couvrir les premières dépenses nécessaires pour préparer le dossier : coût des demandes d’états hypothécaires, de documents d’urbanisme, d’extraits cadastraux, etc. Ces montants seront ensuite déduits du total des frais de l’acte authentique.

Si la vente ne se fait pas pour une raison autre que la non-réalisation d’une condition suspensive (par exemple, un désistement fautif), ou si l’acte authentique est finalement signé par un autre notaire, des honoraires spécifiques pour la rédaction du compromis peuvent être facturés. Leur montant est généralement fixé librement, car la rémunération pour un compromis seul n’est pas réglementée.

Qui paie les autres frais engagés à ce stade de la transaction ?

Les frais des diagnostics techniques obligatoires (DPE, amiante, plomb, termites, etc.) sont légalement à la charge du vendeur. Ces diagnostics doivent être faits et disponibles avant même la mise en vente du bien, et donc avant la signature du compromis, pour que l’acquéreur soit bien informé.

Concernant les honoraires de l’agence immobilière, s’il y en a une, ils sont généralement payables à la signature de l’acte authentique, même si le compromis précise déjà qui doit les payer (vendeur ou acquéreur, selon le mandat) et dans quelles conditions. Le compromis peut d’ailleurs prévoir une clause sur le sort de ces honoraires si la vente ne se fait pas.

Les frais liés à l’obtention du prêt par l’acquéreur sont entièrement à sa charge. Il s’agit notamment des frais de dossier bancaire, des frais de garantie hypothécaire (inscription d’hypothèque ou de privilège de prêteur de deniers) ou de caution (organismes de cautionnement). Ces frais sont généralement inclus dans le plan de financement global.

Notre conseil : Pour éviter tout problème plus tard, le compromis doit contenir une clause claire qui résume la répartition de tous les frais annexes à la transaction : qui paie quoi, quand et comment. Cette transparence aide à maintenir de bonnes relations entre vendeur et acquéreur pendant cette période.

De la signature du compromis à l’acte authentique de vente : la dernière ligne droite

La préparation de l’acte de vente définitif : les dernières démarches du notaire

Pendant la période avant la signature de l’acte authentique, le notaire finalise les dernières formalités administratives et juridiques. Il s’assure notamment que les droits de préemption (urbain, priorités ZAD, SAFER pour les terrains agricoles) sont définitivement purgés. Il obtient aussi des états hypothécaires récents pour confirmer qu’il n’y a pas eu de nouvelles inscriptions depuis la signature du compromis.

Parallèlement, le professionnel s’occupe aussi de rassembler les pièces administratives finales et leurs mises à jour. Si le certificat d’urbanisme pré-opérationnel obtenu lors du compromis est ancien, un certificat informatif peut être demandé. Pour les biens en copropriété, il met à jour les documents (pré-état daté, procès-verbaux des dernières assemblées générales) pour tenir compte de ce qui s’est passé depuis le compromis.

Avec tous ces éléments, le notaire rédige le projet d’acte authentique de vente. Il l’envoie aux parties pour qu’elles le relisent et le valident avant le rendez-vous de signature. Cela permet aux parties de faire d’éventuelles remarques et de vérifier que toutes les conditions du compromis sont bien reprises ou adaptées si besoin.

Par ailleurs, il calcule de manière précise et définitive le prix de vente (en tenant compte d’éventuels ajustements convenus), les frais d’acquisition (taxes, débours et émoluments) et le solde du prix que l’acquéreur devra verser le jour de la signature. Un décompte détaillé est généralement envoyé à l’acquéreur quelques jours avant.

Enfin, le notaire fixe la date de signature de l’acte authentique en accord avec les parties et leurs banques. Puis, il convoque officiellement tous les intervenants (vendeur, acquéreur, représentants des banques pour la remise des fonds et la signature des actes de prêt).

Que se passe-t-il si les engagements du compromis ne sont pas respectés ?

En cas de manquement d’une des parties, la clause pénale prévue dans le compromis s’applique. Elle prévoit généralement le versement d’une indemnité forfaitaire (souvent égale au montant de l’indemnité d’immobilisation) par la partie en faute à l’autre partie. Cette clause évite d’avoir à prouver le montant exact du préjudice subi.

Au-delà de cette indemnité, la partie lésée par le non-respect des engagements a une option : elle peut demander en justice l’exécution forcée de la vente, si elle préfère que la transaction se réalise plutôt que de recevoir l’indemnité de la clause pénale. Cette action se base sur l’article 1178 du Code civil, qui permet à celui à qui on doit quelque chose de forcer l’autre à s’exécuter.

La partie lésée peut aussi aller en justice pour faire constater que le compromis n’est plus valable (caducité) ou obtenir son annulation aux torts de la partie en faute. Cette action en justice peut s’accompagner de demandes financières : attribution de l’indemnité d’immobilisation au vendeur si l’acquéreur est en faute, ou demande de dommages-intérêts supplémentaires si le préjudice dépasse le montant de la clause pénale.

Face à un début de litige, le notaire joue souvent un rôle de médiateur. Il essaie de trouver une solution à l’amiable acceptable pour les deux parties. Son intervention peut éviter une procédure judiciaire longue et coûteuse, par exemple en proposant des ajustements au contrat initial ou des solutions pour sortir du compromis.

L’importance du choix du notaire et la possibilité de travailler avec deux notaires

Le principe de base est la liberté de choix du notaire. L’acheteur comme le vendeur peuvent choisir leur notaire librement, sans que cela coûte plus cher pour la transaction. Ce choix peut se faire en fonction de relations existantes, de recommandations ou de la proximité de l’étude notariale.

En pratique, plusieurs cas sont possibles : soit un seul notaire intervient (souvent celui du vendeur ou un notaire choisi d’un commun accord), soit deux notaires collaborent (un pour chaque partie). Cette deuxième option est fréquente quand le vendeur et l’acquéreur habitent dans des villes différentes ou veulent un conseil personnalisé.

Faire intervenir deux notaires n’entraîne aucun surcoût pour les parties, contrairement à ce que l’on pense parfois. Les émoluments (rémunération réglementée) sont simplement partagés entre les études notariales selon des règles professionnelles (généralement 50/50 ou 60/40 pour le notaire qui rédige l’acte).

Le principal avantage d’avoir son propre notaire est de bénéficier d’un conseil personnalisé. Chaque partie peut ainsi s’assurer que ses intérêts spécifiques sont bien défendus et compris. C’est particulièrement important dans les transactions complexes ou qui impliquent des situations patrimoniales particulières.

Quand le notaire du vendeur et celui de l’acquéreur collaborent, ils se répartissent généralement les tâches : l’un rédige le compromis (souvent celui du vendeur, qui connaît déjà le bien) et l’autre l’acte authentique, ou bien ils travaillent ensemble sur les deux actes. Cette méthode garantit une double vérification des aspects juridiques de la transaction, ce qui renforce encore la sécurité pour les parties.