Acheter ou vendre une maison ? Le compromis de vente est une étape clé ! Ce document engage acheteur et vendeur et fixe les conditions de la transaction. Mais que faut-il savoir avant de signer pour éviter les mauvaises surprises ? On décortique pour vous ce passage obligé de tout projet immobilier.
Comprendre le compromis de vente d’une maison
Qu’est-ce qu’un compromis de vente exactement ?
Le compromis de vente, est un avant-contrat où les deux parties (vendeur et acheteur) se mettent d’accord sur le bien vendu et son prix. En droit immobilier, c’est un acte juridique par lequel vendeur et acheteur s’entendent sur les points essentiels de la vente d’un bien immobilier.
Il est très différent de la promesse unilatérale de vente (PUV), où seul le vendeur s’engage à vendre, ou de la promesse unilatérale d’achat (PUA), où seul l’acheteur s’engage à acheter. Dans le compromis, l’engagement est mutuel : le vendeur s’engage à vendre sa maison, et l’acheteur s’engage à l’acheter.
Sur le plan juridique, le compromis de vente équivaut à une vente, mais soumise à des conditions suspensives. Cela signifie que la vente est considérée comme parfaite dès la signature du compromis, mais elle ne deviendra définitive que si les conditions suspensives écrites dans le document se réalisent.
Pourquoi la signature d’un compromis est-elle une étape cruciale ?
Signer le compromis de vente sécurise la transaction car il fixe définitivement les termes et conditions de la vente. Une fois signé, en principe, ni le vendeur ni l’acheteur ne peuvent se rétracter sans une raison valable, sauf pendant le délai légal de rétractation accordé à l’acheteur (10 jours).
En officialisant l’accord, le compromis empêche les changements d’avis de dernière minute qui pourraient mettre en danger les projets de l’un ou l’autre. Il offre ainsi une protection juridique importante aux signataires.
Pour l’acheteur, la signature du compromis démarre une période pendant laquelle il peut faire les démarches nécessaires, comme chercher un financement ou faire des vérifications administratives, tout en ayant l’assurance que le bien ne sera pas vendu à quelqu’un d’autre.
De plus, le compromis établit un calendrier clair jusqu’à la signature de l’acte authentique, généralement entre deux et trois mois plus tard. Cela permet aux deux parties d’organiser tranquillement leur projet immobilier.
Qui sont les professionnels habilités à rédiger un compromis de vente ?
Le notaire est le professionnel idéal pour rédiger un compromis de vente. Il garantit la sécurité juridique, s’assure que la rédaction respecte la loi et vérifie la situation juridique du bien avant la signature. Le compromis rédigé par un notaire peut être un acte authentique (officiel) ou un acte sous seing privé contresigné par lui.
Par ailleurs, l’agent immobilier peut aussi rédiger un compromis de vente sous seing privé pour la maison, à condition d’avoir un mandat écrit du vendeur. Sa formation juridique et sa connaissance du marché immobilier lui permettent de formaliser l’accord, mais sa responsabilité professionnelle peut être engagée s’il commet une erreur ou un oubli.
Notre conseil : rédiger un compromis entre particuliers, sans l’aide d’un professionnel, est généralement déconseillé. Les risques d’erreurs, d’oublis ou de clauses mal formulées sont grands et peuvent avoir de lourdes conséquences juridiques et financières pour les deux parties.
Les éléments indispensables et les clauses clés d’un compromis de vente
Quelles informations doivent absolument y figurer ?
Un compromis de vente doit absolument contenir plusieurs informations cruciales :
- L’identité complète des personnes concernées (pour les particuliers : nom, prénoms, date et lieu de naissance, profession, situation matrimoniale, adresse ; pour les sociétés : nom, forme juridique, siège social, SIREN, identité du représentant légal);
- La description précise et complète de la maison (adresse, nombre de pièces, surface habitable loi Carrez si copropriété, dépendances, références cadastrales);
- L’origine de propriété, c’est-à-dire comment le vendeur est devenu propriétaire (achat, donation, succession) avec les références de l’ancien titre;
- La mention de l’existence ou non de servitudes (droit de passage, etc.) et d’hypothèques sur le bien;
- La date prévue pour la signature de l’acte authentique de vente, généralement fixée entre deux et trois mois après.
Ces informations permettent de vérifier l’historique des droits de propriété et les éventuelles limites au droit de propriété de l’acheteur.
Le prix de vente et les modalités financières
Le prix de vente net pour le vendeur de la maison doit être fixé clairement dans le compromis, généralement en chiffres et en lettres pour éviter toute erreur. Ce montant est la somme que le vendeur recevra réellement.
Le compromis doit aussi préciser le montant du dépôt de garantie (ou indemnité d’immobilisation) versé par l’acheteur. Ce montant est habituellement de 5% à 10% du prix de vente et montre le sérieux de l’engagement de l’acheteur. Les modalités de versement doivent être détaillées ; le chèque est généralement fait à l’ordre du notaire ou de l’agent immobilier, qui conserve la somme (rôle de séquestre).
S’il y a des honoraires d’agence immobilière, leur montant doit être clairement indiqué, en précisant s’ils sont payés par le vendeur ou par l’acheteur. Cette information est essentielle pour éviter tout malentendu futur sur la répartition des frais.
Le compromis doit enfin détailler comment le prix total sera payé lors de l’acte authentique, en précisant notamment si le paiement se fera par virement bancaire, s’il y a un prêt bancaire, ou si des conditions particulières sont prévues.
Quels sont les diagnostics techniques obligatoires à annexer ?
Le vendeur doit fournir un ensemble de diagnostics techniques qui seront joints au compromis de vente. Cette liste complète comprend notamment :
- Le diagnostic de performance énergétique (DPE);
- Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) pour les logements construits avant 1949;
- Le diagnostic amiante pour les biens dont le permis de construire date d’avant juillet 1997;
- Le diagnostic termites dans les zones concernées;
- Les diagnostics des installations intérieures de gaz et d’électricité pour les installations de plus de 15 ans;
- L’état des risques et pollutions (ERP) si le bien est situé dans une zone à risques;
- Un diagnostic d’assainissement non collectif pour les maisons non raccordées au réseau public d’eaux usées.
Attention toutefois : la date de validité de chaque diagnostic est un point crucial à vérifier. Un diagnostic périmé n’a aucune valeur légale et peut même fausser le consentement de l’acheteur. Par exemple, le DPE est valable 10 ans, tandis que les diagnostics électricité et gaz ne sont valables que 3 ans.
Si le vendeur ne fournit pas ces documents, donne des informations fausses ou si les diagnostics sont périmés, sa responsabilité peut être engagée. L’acheteur pourrait alors invoquer un vice caché ou une tromperie et demander une baisse du prix, voire l’annulation de la vente dans les cas les plus graves.
Les conditions suspensives : des protections essentielles pour les parties
La condition suspensive d’obtention de prêt immobilier est la plus fréquente. Elle protège l’acheteur en lui permettant de renoncer à l’achat de la maison sans pénalité s’il n’obtient pas son financement. Cette clause doit préciser le montant du prêt demandé, le taux d’intérêt maximum acceptable, ainsi que la durée maximale de remboursement envisagée.
D’autres conditions suspensives peuvent être ajoutées selon la situation, par exemple :
- L’obtention d’un permis de construire ou d’une autorisation d’urbanisme pour des travaux;
- L’absence de préemption par une collectivité (c’est-à-dire que la mairie ne décide pas d’acheter le bien à la place de l’acheteur);
- La vente préalable d’un autre bien par l’acheteur pour financer son achat (souvent lié à un prêt relais);
- La suppression des hypothèques existantes sur le bien.
Pour chaque condition suspensive, un délai précis doit être fixé. Ce délai doit être raisonnable et adapté à la nature de la condition : généralement 45 à 60 jours pour obtenir un prêt, mais potentiellement plus long pour un permis de construire.
Si une condition suspensive n’est pas réalisée dans le délai imparti, et sans que ce soit la faute de l’une des parties, le compromis devient caduc (annulé). La vente est alors annulée sans pénalité et le dépôt de garantie est intégralement rendu à l’acheteur.
Le processus de signature et les délais importants à connaître
Comment se déroule concrètement la signature du compromis ?
La signature du compromis commence par la convocation des parties, que ce soit chez un notaire ou dans une agence immobilière. Le professionnel vérifie alors avec soin l’identité des signataires, en contrôlant leurs pièces d’identité et, si besoin, les pouvoirs des personnes qui en représentent d’autres.
Ensuite, celui qui a rédigé le compromis (notaire ou agent immobilier) lit et commente le document. Cette étape de l’achat immobilier est fondamentale : chaque clause est expliquée simplement, pour que les parties comprennent bien leurs engagements et les conséquences juridiques. C’est le bon moment pour poser des questions et demander des éclaircissements.
Puis vient la signature elle-même. Chaque page du compromis de vente et de ses annexes doit être paraphée (signée avec les initiales) par les parties pour éviter toute modification ultérieure des pages. La signature complète est apposée à la fin du document, confirmant l’accord sur tout son contenu.
Pour finir, chaque partie reçoit un exemplaire original du compromis. Si la signature a lieu sans qu’une des parties soit présente, le document lui est envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception. Cette notification marque le début du délai de rétractation pour l’acheteur.
Le délai de rétractation SRU : une protection pour l’acquéreur non-professionnel
Le droit de rétractation prévu par la loi Solidarité et Renouvellement Urbains (SRU) est une protection légale essentielle pour tout acheteur non-professionnel d’un logement. Ce mécanisme lui permet de changer d’avis après réflexion, sans avoir à se justifier.
La durée légale de ce délai est de 10 jours calendaires, ce qui inclut les week-ends et jours fériés. Cette période a été allongée par rapport aux 7 jours initiaux, ce qui renforce la protection de l’acheteur.
Ce délai commence le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée notifiant le compromis signé, ou le lendemain de sa remise en main propre si cette option a été choisie. Par exemple, pour une lettre présentée le 5 du mois, le délai court du 6 au 15 inclus.
Pour exercer ce droit, l’acheteur doit envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au vendeur ou au professionnel qui a géré l’acte, avant la fin du délai. L’envoi dans les temps suffit, peu importe la date de réception effective par le destinataire.
Si l’acheteur se rétracte, le compromis est annulé sans qu’aucune indemnité puisse être réclamée. Le dépôt de garantie doit alors lui être intégralement restitué dans un délai maximum de 21 jours à compter du lendemain de la date de rétractation.
Quel est le délai usuel entre le compromis et l’acte authentique ?
En général, il s’écoule entre 2 et 4 mois entre la signature du compromis de vente et celle de l’acte authentique. Ce délai permet de réaliser toutes les démarches nécessaires pour sécuriser la transaction immobilière.
Plusieurs facteurs influencent ce délai. D’abord, l’obtention de l’offre de prêt est souvent l’élément le plus long : les banques ont légalement un délai minimum de 30 jours pour faire une offre (loi Scrivener), auquel s’ajoute un délai de réflexion obligatoire de 10 jours pour l’emprunteur avant d’accepter. De plus, le notaire a besoin de temps pour instruire le dossier, effectuer les vérifications d’urbanisme, d’état civil, et pour purger le droit de préemption urbain (deux mois en moyenne).
Dans certaines situations, il peut être nécessaire de se mettre d’accord pour prolonger le délai initialement fixé. Cette prolongation doit faire l’objet d’un accord écrit entre les parties, généralement sous la forme d’un avenant au compromis qui précise la nouvelle date limite pour la signature de l’acte authentique. Cette flexibilité permet de s’adapter aux imprévus du processus d’achat.
Les engagements post-signature et les différentes issues possibles
Quels sont les engagements fermes du vendeur et de l’acquéreur ?
Après la signature du compromis, le vendeur a l’obligation principale de conserver le bien dans l’état où il était lors de la visite et de la signature. Il ne peut pas faire de modifications importantes sans l’accord de l’acheteur et doit assurer l’entretien normal jusqu’à la remise des clés. Il s’engage également à rendre le bien disponible à la date convenue, libre de toute occupation, sauf si le compromis dit autre chose.
De son côté, l’acheteur s’engage à faire toutes les démarches pour obtenir son financement si une condition suspensive de prêt est prévue. Cela veut dire qu’il doit déposer des demandes conformes aux critères du compromis (montant, taux, durée) auprès des banques, dans des délais raisonnables. Il s’engage aussi à payer le prix convenu le jour de la signature de l’acte authentique.
La plupart des compromis de vente contiennent une clause pénale. Elle prévoit le versement d’une indemnité si l’une des parties ne respecte pas ses engagements par sa faute. Cette indemnité, souvent fixée à 10% du prix de vente, correspond fréquemment au montant du dépôt de garantie. Elle ne s’applique qu’après la fin du délai de rétractation et si toutes les conditions suspensives sont remplies.
Dans les situations les plus conflictuelles, la partie victime du non-respect des engagements peut demander l’exécution forcée de la vente en justice, plutôt que de se contenter de l’indemnité de la clause pénale. Le tribunal peut alors ordonner que la vente se fasse aux conditions prévues dans le compromis.
Que se passe-t-il si une condition suspensive n’est pas levée ?
Si une condition suspensive n’est pas réalisée, le compromis de vente est automatiquement annulé (on dit qu’il est caduc). Juridiquement, cela signifie que le compromis est considéré comme n’ayant jamais existé, libérant les parties de leurs obligations. Cette conséquence vient directement de l’article 1304-6 du Code civil.
Ainsi, dans cette situation, le dépôt de garantie versé par l’acheteur doit lui être entièrement restitué, sans pénalité ni retenue. Cette restitution doit se faire rapidement, généralement sous 21 jours.
Bon à savoir : pour que cette protection s’applique bien, l’acheteur doit prouver qu’il a agi de bonne foi dans ses démarches. Par exemple, pour une condition d’obtention de prêt, il doit pouvoir montrer qu’il a déposé des demandes conformes aux critères du compromis (montant, taux, durée) auprès d’au moins deux banques différentes.
Il existe cependant des cas où la non-réalisation peut être la faute de l’une des parties. Si l’acheteur a volontairement fait échouer ses chances d’obtenir un financement, ou si le vendeur a empêché l’obtention d’une autorisation d’urbanisme, la partie fautive pourrait être tenue responsable et condamnée à verser des dommages et intérêts.
La concrétisation : la signature de l’acte authentique de vente
Avant la signature de l’acte authentique, le notaire effectue les dernières vérifications essentielles. Il s’assure que toutes les conditions suspensives ont bien été levées, notamment l’obtention du prêt pour l’acheteur. Il vérifie également que le bien correspond à la description du compromis et qu’il n’y a pas de nouvelles charges (comme des dettes) sur la propriété.
Lors du rendez-vous de signature, le notaire lit l’acte authentique aux parties. Ce document reprend les éléments du compromis, mais avec plus de précisions juridiques et techniques. À ce moment-là, les parties confirment leur accord sur tous les termes et peuvent poser leurs dernières questions avant de s’engager définitivement.
L’acheteur paie alors le solde du prix de vente (qu’il a viré au préalable sur le compte du notaire) ainsi que les frais de notaire. Ces derniers comprennent les droits de mutation (taxes souvent appelées à tort « frais de notaire »), la rémunération du notaire et divers frais liés aux formalités administratives.
La signature de l’acte authentique marque le transfert officiel de propriété du bien. Le vendeur remet les clés à l’acheteur, ce qui symbolise la prise de possession effective de la maison. Le notaire se charge ensuite de publier l’acte au service de publicité foncière pour rendre ce transfert officiel vis-à-vis de tous.
Comment gérer les imprévus ou litiges survenant avant la vente définitive ?
La découverte d’un vice caché important entre le compromis et l’acte authentique peut être un obstacle majeur à la vente. Si un défaut significatif non visible lors des visites est révélé (comme une infiltration d’eau masquée), l’acheteur peut demander une expertise, une baisse du prix, ou même l’annulation de la vente selon la gravité du problème. Le compromis de vente peut donc être annulé, même après le délai de 10 jours.
En cas de sinistre touchant la maison (incendie, dégât des eaux, catastrophe naturelle) pendant la période entre le compromis et l’acte authentique, la situation doit être examinée avec soin. Si le bien est fortement endommagé, l’acheteur peut demander l’annulation du compromis ou une réduction importante du prix. L’assurance du vendeur intervient alors pour couvrir les dommages.
Face à un désaccord qui dure, les parties ont plusieurs options. Il faut toujours essayer de trouver une solution amiable, éventuellement avec l’aide du notaire qui peut jouer un rôle de médiateur. Une médiation formelle par un tiers indépendant peut aussi être envisagée pour éviter un procès.
En dernier recours, si aucun accord n’est trouvé, la partie qui s’estime lésée peut engager une action en justice. Elle peut demander la résolution de la vente, l’exécution forcée du contrat ou des dommages et intérêts. Dans cette démarche, le rôle du notaire reste clé : sa connaissance du dossier et son expertise juridique peuvent aider à résoudre le conflit ou, sinon, à fournir des éléments factuels importants pour la procédure judiciaire.
