Vous rêvez d’acheter un appartement ? L’apport personnel est la première étape clé de votre projet ! Souvent exigé par les banques, cet apport est essentiel pour solidifier votre dossier et obtenir un crédit immobilier. Mais quel montant prévoir ? Comment le constituer ? Et est-il possible d’acheter sans ? On vous explique tout dans ce guide complet !
Qu’est-ce que l’apport personnel et pourquoi est-il si important ?
Pour bien comprendre ce qu’est un apport
L’apport personnel, c’est tout simplement la somme que vous payez avec votre propre argent pour acheter votre bien. C’est votre contribution financière, la preuve de votre implication dans ce projet.
Cet argent ne vient pas de la banque. En réalité, il s’ajoute au crédit immobilier pour couvrir le coût total de l’achat. Votre apport peut venir de votre épargne, d’un don de votre famille, de la vente d’un autre logement ou encore de votre épargne salariale.
L’apport est donc bien distinct du crédit que vous accorde la banque. Cette différence est essentielle, car elle montre à la banque le niveau de risque qu’elle prend en vous prêtant de l’argent.
Le rôle fondamental de l’apport pour la banque
Pour la banque, un apport est un signe très positif. Il montre que vous savez épargner et bien gérer votre budget, ce qui la rassure sur votre capacité à rembourser votre crédit.
En effet, en diminuant la somme à emprunter, votre apport réduit le risque pour la banque si jamais vous aviez des difficultés de paiement. Plus votre apport est important, moins elle s’expose aux imprévus du marché immobilier.
De plus, un bon apport est un excellent argument pour négocier de meilleures conditions de prêt, et notamment un taux d’intérêt plus bas. Les banques récompensent les emprunteurs qui présentent un dossier solide en leur faisant de meilleures offres.
À quoi sert concrètement cet argent ?
Votre apport sert d’abord à payer tous les frais que la banque ne finance presque jamais. Ces coûts supplémentaires sont une part importante de l’achat et vous devez les régler avec votre argent. Il s’agit notamment :
- Des « frais de notaire« , qui comprennent différentes taxes et rémunérations et représentent environ 7 à 8 % du prix dans l’ancien, et 2 à 3 % dans le neuf;
- Des frais de garantie du prêt, comme une hypothèque ou la caution d’un organisme, qui sont obligatoires pour sécuriser le crédit et coûtent généralement entre 1 et 1,5 % du montant emprunté;
- Des frais de dossier de la banque ou des frais d’agence qui, même s’ils ne sont pas systématiques, s’ajoutent et pèsent sur le budget total.
Quel est le montant d’apport idéal pour un achat d’appartement ?
La fameuse règle des 10 %
Aujourd’hui, les banques demandent presque toujours un apport personnel d’au moins 10 % du prix d’achat du bien. Avec le durcissement des règles pour obtenir un crédit, ce seuil est devenu quasi incontournable.
Ce montant de 10 % correspond à peu près au total des frais de notaire et de garantie. Cela permet à la banque de vérifier que vous pouvez bien payer tous les frais liés à l’achat.
Par exemple, pour un bien à 200 000 €, vous devrez prévoir au moins 20 000 € d’apport. Cette somme couvrira les frais de notaire (environ 14 000 €), la garantie (environ 3 000 €) et vous laissera une petite marge.
Pourquoi est-il judicieux de viser un apport plus élevé ?
Un apport plus important (20 % ou 30 %) rend votre dossier beaucoup plus solide et augmente vos chances d’obtenir un crédit. Alors que les conditions pour emprunter se sont durcies, cela peut vraiment faire la différence.
Notre conseil : n’hésitez pas à aller au-delà des 10 % si vous le pouvez. Vous empruntez moins, donc le coût total de votre crédit (intérêts et assurance) diminue. Chaque euro que vous mettez en apport est un euro que vous n’aurez pas à rembourser avec des intérêts pendant 15, 20 ou 25 ans.
Plus votre apport est conséquent, plus la banque sera prête à vous offrir un bon taux d’intérêt. Cette différence de taux peut vous faire économiser des milliers d’euros sur toute la durée du prêt.
Comment estimer précisément votre besoin en apport ?
Pour calculer le montant minimum dont vous aurez besoin une fois votre offre envoyée, voici la marche à suivre :
- Commencez par noter le prix de vente de l’appartement qui vous intéresse, car c’est la base de votre budget (le type d’appartement, sa localisation ou encore l’état peut faire varier considérablement le prix) ;
- Ajoutez ensuite une estimation des frais de notaire (environ 7-8 % pour l’ancien, 2-3 % pour le neuf);
- N’oubliez pas les frais de garantie, qui représentent entre 1 % et 1,5 % du montant que vous empruntez.
Le total de ces frais vous donne le montant minimum de votre apport. Pensez à garder une marge de 5 à 10 % en plus pour les imprévus ou les premiers travaux.
Et surtout : combien garder d’économies ?
La règle d’or est la suivante :
- Dépenser l’apport : L’argent que tu utilises pour l’apport est l’argent qui est censé payer les frais de notaire (environ 8 %) et la garantie (environ 1-1,5 %).
- Garder la sécurité : Les banques vérifient que tu as toujours des économies après avoir versé l’apport. Il est donc crucial de montrer qu’il te reste l’équivalent de plusieurs mois de salaire (ton épargne de précaution). Si tu mets toutes tes économies dans l’apport, la banque refusera souvent le prêt.
Conclusion : Vise 10 % d’apport pour payer les frais, et assure-toi qu’il te reste une belle somme sur tes livrets après cet investissement.
| Objectif | Montant à mobiliser | Explication et rôle |
| Apport minimum | 10 % du prix du bien | C’est le seuil minimum généralement exigé pour couvrir tous les frais annexes (frais de notaire, de garantie, d’agence). Cela sécurise la banque et rend le dossier recevable. |
| Apport optimisé | 20 % du prix du bien | Permet de réduire le montant emprunté, d’obtenir un meilleur taux (car le risque est plus faible) et d’avoir des mensualités plus légères. Cela rend le dossier très solide. |
| Caisse de sécurité | 3 à 6 mois de charges fixes | C’est l’argent que tu dois garder. Cette somme est essentielle pour faire face aux imprévus (perte d’emploi, panne de voiture, etc.) sans toucher à tes remboursements de prêt. |
| Fonds pour des travaux | 5 % à 10 % du prix d’achat | Argent à mettre de côté pour les premiers travaux de rénovation, d’aménagement ou pour les imprévus constatés après l’achat. Non inclus dans l’apport bancaire. |
Les différentes pistes pour se constituer et augmenter son apport
L’épargne personnelle, la base de votre projet
Plusieurs solutions s’offrent à vous pour puiser dans votre épargne :
- Les livrets d’épargne comme le Livret A ou le LDDS sont la première source à utiliser car l’argent est disponible tout de suite et sans risque;
- Le Plan Épargne Logement (PEL) et le Compte Épargne Logement (CEL) sont parfaits pour un projet immobilier et vous donnent accès à un prêt complémentaire à un taux avantageux;
- Votre assurance-vie peut être utilisée en retirant une partie des fonds, en faisant attention à la fiscalité (vous profitez d’un avantage fiscal sur les gains après 8 ans);
- La vente d’autres placements (actions, parts de SCPI) est une autre possibilité, en pensant à vérifier l’impôt sur les plus-values et les frais de vente.
Les coups de pouce familiaux : donations et prêts
Un don d’argent de vos parents ou grands-parents est une aide fréquente et précieuse. Ce coup de pouce familial peut vous permettre de réunir votre apport beaucoup plus vite.
Le prêt familial est aussi possible, mais il faut le déclarer officiellement avec une reconnaissance de dette. Ce document est nécessaire pour la banque et les impôts, il protège tout le monde et évite que le prêt soit considéré comme un don.
Bon à savoir : pensez à bien vous renseigner sur les règles fiscales pour éviter les mauvaises surprises. Par exemple, chaque parent peut vous donner jusqu’à 100 000 € tous les 15 ans sans que vous ayez d’impôts à payer.
L’épargne salariale, une ressource souvent oubliée
Acheter sa résidence principale est une des raisons qui vous autorisent à débloquer votre intéressement ou votre participation avant la date prévue. C’est une option souvent méconnue qui permet d’utiliser l’argent de votre entreprise pour votre projet.
Vous pouvez donc retirer l’argent de votre Plan d’Épargne Entreprise (PEE) pour l’ajouter à votre apport. Dans cette situation, le retrait se fait sans frais et sans payer d’impôts supplémentaires.
Contactez votre employeur pour connaître la procédure et les délais. Attention, certaines entreprises demandent de faire la demande plusieurs mois à l’avance.
Les prêts aidés qui complètent votre financement
Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) est un prêt sans intérêts de l’État, souvent réservé à ceux qui achètent pour la première fois (sous conditions de revenus). Certaines banques le comptent comme un apport, et il aide à financer un logement neuf ou ancien à rénover.
Le Prêt Action Logement (l’ancien « 1% Logement ») propose un taux très bas aux salariés des entreprises de plus de 10 personnes. Il peut atteindre 40 000 € et financer jusqu’à 30 % du coût total de votre achat.
Pensez aussi à vérifier les aides de votre ville ou de votre département, qui peuvent compléter votre apport. Ces aides locales varient d’un endroit à l’autre mais peuvent représenter un soutien non négligeable.
Tableau récapitulatif
Pour bâtir un dossier solide, il est crucial de savoir quelles ressources peuvent être mobilisées et quel est leur cadre légal ou fiscal :
| Source de l’apport | Cadre Légal / Fiscal | Utilité pour le prêt |
| Épargne sur livrets (Livret A, LDDS) | Liquidité garantie, non imposable (hors Plan Épargne Logement) | Démontre la capacité d’épargne et l’ancienneté des fonds. |
| Plan Épargne Logement (PEL) | Code de la construction et de l’habitation. Déblocage possible pour l’achat de la résidence principale. | Peut donner droit à un prêt complémentaire à taux fixe. |
| Intéressement / Participation | Code du travail. Déblocage anticipé possible uniquement pour l’achat de la résidence principale. | Ajout rapide de liquidités, souvent sans fiscalité sur les plus-values. |
| Donation familiale | Code Général des Impôts (CGI). Abattement fiscal de 100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans. | Permet d’atteindre le seuil des 10 % rapidement. |
| Vente d’un ancien bien | Code Général des Impôts (CGI). Plus-value exonérée si c’était votre résidence principale. | Source majeure d’apport pour les achats successifs. |
L’alternative : est-il encore possible d’acheter sans apport ?
Le mythe et la réalité du financement à 110 %
Un financement à 110 % est un prêt qui paie le prix du bien et tous les frais à côté (notaire, garantie). Cette solution, plus fréquente par le passé, permettait d’acheter sans mettre un euro de sa poche.
Cependant, depuis les nouvelles recommandations pour le crédit immobilier, les banques sont devenues beaucoup plus frileuses. Elles n’accordent ce type de prêt que de manière très exceptionnelle.
Décrocher un prêt sans apport est donc devenu très rare. Les banques sont très sélectives et leurs conditions sont bien plus strictes qu’auparavant.
Les profils d’emprunteurs qui peuvent y prétendre
Les banques acceptent de prêter sans apport seulement à des profils très précis et très rassurants. Le manque d’apport doit être compensé par d’autres points forts dans le dossier.
Généralement, ce sont de jeunes diplômés avec de hauts revenus et une carrière prometteuse (médecins, cadres supérieurs…). Les banques font particulièrement confiance à ce type de professions.
Une situation stable (CDI hors période d’essai) et une gestion parfaite de vos comptes (jamais de découvert, de l’épargne de côté) sont indispensables. La banque doit être certaine que vous rembourserez sans problème.
Quels sont les risques et les inconvénients d’un achat sans apport ?
Attention toutefois : un achat sans apport n’est pas sans risque. Comme la banque prend plus de risques, le taux d’intérêt qu’elle vous proposera sera forcément plus élevé. Attendez-vous à payer 0,2 à 0,5 point de plus que les taux habituels (source).
Vos mensualités seront donc plus lourdes et le coût total de votre crédit sera bien plus important. Sur la durée du prêt, cela peut représenter des dizaines de milliers d’euros en plus.
Enfin, si vous devez revendre rapidement et que les prix de l’immobilier ont baissé, vous risquez de devoir plus d’argent à la banque que la valeur de votre bien. Cette situation peut être un vrai problème si vous devez déménager pour le travail ou si votre situation personnelle change.
