Acheter un local commercial ou professionnel est une étape décisive pour votre entreprise, mais le processus peut vite devenir un casse-tête. Entre la définition du budget, la recherche du bien idéal et les démarches juridiques, il est facile de s’y perdre. Comment bien préparer son projet ? Quelles sont les étapes clés à ne pas manquer et les pièges à éviter pour sécuriser votre achat de local ? Suivez le guide !
Résumé
- Avant de vous lancer dans un achat de local, définissez précisément vos besoins, établissez un budget complet qui inclut tous les frais annexes, et choisissez la structure juridique la plus adaptée ;
- Pour trouver le bien idéal, vous devez connaître les bons canaux de recherche, être vigilant lors des visites et analyser en détail les documents légaux et techniques du local ;
- Le processus d’achat de local se déroule en plusieurs grandes étapes : la formulation de l’offre, la signature de l’avant-contrat, et enfin la signature de l’acte de vente définitif chez le notaire ;
- Enfin, pour assurer la viabilité de votre projet, il est indispensable de bien connaître les options de financement et d’anticiper la fiscalité, aussi bien au moment de l’achat que pour la gestion future du bien.
Bien préparer son projet d’achat de local en amont
Définir précisément la nature et les critères du local recherché
Une des premières choses à faire pour votre achat immobilier est de faire la différence entre un local commercial, destiné à recevoir des clients (ERP), et un local professionnel, destiné aux professions libérales.
- Local Commercial : destiné à recevoir des clients (ERP) pour une activité commerciale, industrielle ou artisanale. L’usage est lié à l’exploitation d’un fonds de commerce, fonds industriel ou artisanal, tel que régi principalement par les dispositions du Code de commerce (article L. 145-1 et suivants) pour le bail commercial ;
- Local Professionnel : destiné aux professions libérales ou aux activités non-commerciales. Bien que n’étant pas soumis au statut des baux commerciaux, il est souvent régi par un bail professionnel (article 57 A de la loi 23 décembre 1986).
Ensuite, listez vos critères essentiels :
- L’emplacement (visibilité, accès, zone de passage) ;
- La superficie dont vous avez besoin ;
- La configuration des lieux (vitrine, espace de stockage, bureaux).
Notre conseil : pensez à l’avenir et prévoyez un potentiel d’agrandissement ou de réaménagement pour accompagner la croissance de votre entreprise. Vérifiez également que votre activité est compatible avec le bail commercial précédent et les règles de la copropriété.
Comment établir un budget réaliste et complet ?
Calculez le coût total de l’acquisition, qui va bien au-delà du prix de vente affiché. Pour cela, pensez à :
- Intégrer les frais de notaire, qui représentent un pourcentage important du prix d’achat ;
- Estimer le montant des frais d’agence immobilière si vous passez par un professionnel ;
- Prévoir un budget pour les éventuels travaux de rénovation, d’aménagement ou de mise aux normes (accessibilité, sécurité incendie) ;
- Prendre en compte les futures charges régulières : taxe foncière, charges de copropriété, Cotisation Foncière des Entreprises (CFE).
Quelle structure juridique choisir pour l’acquisition ?
Pour votre achat, plusieurs options s’offrent à vous :
- L’achat en nom propre : c’est une solution simple, comme pour l’achat d’un appartement classique. Attention toutefois : elle mélange votre patrimoine professionnel et personnel ;
- L’achat via une société commerciale (SARL, SAS) : dans ce cas, le local est un bien appartenant à l’entreprise ;
- La création d’une Société Civile Immobilière (SCI) : particulièrement intéressante, l’achat en SCI permet de séparer les patrimoines, d’optimiser la fiscalité et de faciliter une future transmission.
Chaque montage a ses propres avantages et inconvénients en matière de fiscalité, de responsabilité et de gestion.
La recherche et la sélection du local idéal
Où et comment chercher efficacement un local ?
Plusieurs pistes s’offrent à vous, vous pouvez notamment consulter les sites internet spécialisés dans l’immobilier d’entreprise ou faire appel à une agence immobilière experte du secteur commercial et professionnel dans votre zone de recherche.
Il est aussi conseillé d’activer votre réseau professionnel et de vous renseigner auprès des chambres de commerce et d’industrie, sans oublier de ne pas hésiter à faire de la prospection directe dans les quartiers qui vous intéressent.
Les points de vigilance essentiels durant les visites
Il est crucial d’examiner l’état général du bâtiment : la façade, la toiture, ainsi que les parties communes et privatives. Vous devez également vérifier la conformité des installations techniques, incluant l’électricité, la plomberie, le chauffage, la ventilation et le système de sécurité. Assurez-vous ensuite que le local respecte les normes en vigueur pour votre activité, telles que les normes ERP ou les normes d’hygiène pour la restauration. Enfin, analysez l’environnement proche, ce qui comprend la concurrence, le dynamisme du quartier, les facilités pour se garer et pour les livraisons.
Quels sont les documents à analyser avant de faire une offre ?
Plusieurs documents sont à étudier : le règlement de copropriété, afin de vérifier les clauses sur l’usage des locaux et les activités qui y sont autorisées, ainsi que les derniers procès-verbaux d’assemblée générale des copropriétaires, pour connaître les travaux votés ou à venir. Il faut également analyser les diagnostics techniques obligatoires comme le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique), l’amiante, le plomb, ou l’état des risques. Finalement, consultez le plan local d’urbanisme (PLU), disponible en mairie, pour confirmer que la destination du bien est compatible avec votre projet.
Les grandes étapes de la transaction immobilière
Tout achat immobilier nécessite de respecter un certain nombre d’étapes obligatoires. Les voici.
Étape 1 : La formulation et la négociation de l’offre d’achat
Pour rendre votre proposition officielle, rédigez une offre d’achat écrite. Vous devez mentionner le prix que vous proposez, la durée de validité de l’offre et une description précise du bien. Surtout, intégrez des conditions suspensives, comme l’obtention d’un prêt bancaire ou d’une autorisation d’urbanisme. Soyez prêt à entrer dans une phase de négociation avec le vendeur.
Étape 2 : La signature de l’avant-contrat chez le notaire
Le notaire a un rôle central : il rédige un acte sécurisé et s’occupe de vérifier les droits de préemption, par exemple ceux de la mairie. Vous verserez un dépôt de garantie (généralement entre 5 % et 10 % du prix), qui sera conservé par le notaire jusqu’à la vente.
Bon à savoir : sachez faire la différence entre le compromis de vente (qui engage les deux parties) et la promesse de vente (qui engage surtout le vendeur).
Étape 3 : L’obtention du financement et la levée des conditions suspensives
Montez un dossier de demande de prêt solide à présenter aux banques. Il est essentiel de bien respecter le délai indiqué dans l’avant-contrat pour obtenir votre offre de prêt. De plus, effectuez toutes les autres démarches nécessaires, comme une demande de permis de construire, pour lever les conditions suspensives.
Étape 4 : La signature de l’acte de vente authentique et la remise des clés
La signature de l’acte définitif chez le notaire officialise le transfert de propriété. À ce moment-là, vous payez le reste du prix de vente ainsi que le total des frais de notaire par virement.
Après la signature, le notaire se charge des dernières formalités, comme l’enregistrement de l’acte au service de la publicité foncière.
Maîtriser les aspects financiers et fiscaux de l’opération
Quelles sont les options pour financer son acquisition ?
Les options pour financer votre acquisition incluent le prêt immobilier professionnel classique, qui est remboursable sur une longue durée. Vous pouvez aussi opter pour le crédit-bail immobilier, où la banque achète le bien et vous le loue, avec une option pour l’acheter à la fin du contrat.
N’oubliez pas les aides et prêts spécifiques à la création ou au développement d’entreprise, proposés par BPIFrance ou des réseaux d’accompagnement.
Un point crucial : l’apport personnel est indispensable pour rassurer vos partenaires financiers.
Comprendre la fiscalité appliquée à l’achat du local
Il faut distinguer un achat soumis aux droits d’enregistrement, qui est le cas le plus courant, d’un achat soumis à la TVA, si le vendeur y est assujetti. Dans certains cas, l’entreprise qui achète peut récupérer la TVA immobilière.
Il est important de savoir que les « frais de notaire » incluent les taxes pour l’État, les frais de démarches (débours), et la rémunération (émoluments) du notaire.
À quelle fiscalité s’attendre une fois propriétaire du local ?
Une fois propriétaire, plusieurs impôts et charges sont à prévoir. La taxe foncière sur les propriétés bâties, que le propriétaire doit payer chaque année, en fait partie. De même, la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) est payée par l’entreprise qui occupe le local. Dans la majorité des cas, vous bénéficierez de l’amortissement comptable du bien : il permet de déduire une partie de sa valeur de vos bénéfices imposables chaque année. Enfin, la déduction des intérêts d’emprunt peut être un avantage, car ils peuvent être déduits des résultats de l’entreprise, ce qui réduit votre impôt.
Vous souhaitez davantage d’informations sur l’achat d’une maison ou pour construire votre logement ? Consultez nos articles dédiés.
