Vous louez un bien en meublé (LMNP) et vous vous demandez comment déclarer vos revenus ? Attention, une erreur fréquente est de confondre les catégories BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et BNC (Bénéfices Non Commerciaux). Pourtant, un seul choix est possible et il change tout pour votre fiscalité en LMNP. Alors, BIC ou BNC en LMNP ? On met fin au suspense et on vous explique quel régime choisir pour optimiser vos impôts.
Résumé
- La location meublée relève toujours de la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), et jamais des BNC;
- Votre seul choix en tant que loueur meublé se fait entre deux régimes BIC : le micro-BIC ou le régime réel;
- Le régime réel vous permet de déduire toutes vos charges et d’amortir le bien, ce qui diminue considérablement votre impôt;
- Opter pour le régime réel demande de tenir une comptabilité précise, l’aide d’un expert-comptable ou d’un logiciel de comptabilité en ligne est donc souvent indispensable.
BIC ou BNC : quelle est la bonne catégorie pour la location meublée (LMNP) ?
Comprendre la différence principale entre BIC et BNC
Pour faire simple, les Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) correspondent aux revenus d’une activité commerciale, industrielle ou artisanale.
De leur côté, les Bénéfices Non Commerciaux (BNC) concernent surtout les revenus des professions libérales comme les avocats, les médecins ou les architectes.
C’est donc la nature même de votre activité qui détermine si vous êtes en BIC ou en BNC.
Pourquoi la LMNP est-elle une activité commerciale pour l’administration fiscale ?
Pour les impôts, louer un appartement avec des meubles est considéré comme une prestation de service commerciale. En effet, à la différence de la location vide (qui génère des revenus fonciers), la location meublée fournit activement des biens et des services au locataire.
Le fait de louer régulièrement en LMNP pour générer des revenus confirme qu’il s’agit bien d’une activité à caractère commercial : alors BIC ou BNC ?
Le verdict : la LMNP est toujours en BIC et non BNC
Il n’y a donc aucun doute et aucun choix possible : les revenus de la location meublée sont toujours imposés dans la catégorie des BIC.
Confondre avec les BNC est une erreur fréquente, mais qui ne devrait pas exister pour la location meublée.
La vraie question pour un investisseur LMNP n’est donc pas « BIC ou BNC ?« , mais bien « Quel régime BIC choisir ?« .
Les deux régimes d’imposition possibles en BIC
Le régime micro-BIC : le choix de la simplicité
Ce régime applique un abattement forfaitaire automatique pour vos frais et charges sur le total de vos loyers.
- Cet abattement est de 50 % pour les locations meublées classiques ;
- Il a été réduit en 2025 à 30% pour les locations meublées de tourisme non classés.
Pour en bénéficier, vos revenus locatifs annuels ne doivent pas dépasser 77 700 € pour une location classique et 15 000€ pour les locations meublées de tourisme non classés.
Avec ce régime, la comptabilité est ultra simple et les déclarations sont faciles à remplir. Son principal inconvénient est que si vos charges réelles dépassent 50 % de vos loyers (ou 30% en fonction de votre location), il n’est plus du tout intéressant.
Le régime réel : l’outil pour optimiser votre fiscalité
Le régime réel en LMNP vous permet de déduire de vos loyers l’intégralité des charges et des frais liés à votre location.
Les charges déductibles comprennent par exemple les intérêts du crédit, la taxe foncière, les frais de syndic, les assurances ou encore les travaux.
De plus, l’amortissement vous permet aussi de déduire chaque année une partie de la valeur de votre logement et de vos meubles. Grâce à ce mécanisme, vous pouvez réduire fortement votre impôt, et même ne pas en payer du tout sur vos loyers pendant de nombreuses années.
Attention toutefois : en contrepartie, le régime réel en LMNP demande une comptabilité plus complète, avec un bilan et un compte de résultat.
Comment choisir entre le régime micro-BIC et le régime réel en LMNP ?
L’amortissement, le grand avantage du régime réel
L’amortissement correspond à la perte de valeur de votre bien chaque année, du fait de son usure naturelle et du temps qui passe. C’est une charge « fictive » : elle réduit votre bénéfice imposable sans que vous ne sortiez le moindre euro de votre poche.
Le saviez-vous : pour la plupart des achats à crédit, la somme des charges et de l’amortissement rend vos loyers non imposables pendant des années.
Dans quels cas le régime micro-BIC reste-t-il intéressant ?
Le micro-BIC est une bonne option si le total de vos charges réelles et de l’amortissement est inférieur à 50 % de vos loyers (ou 30% pour la location meublée de tourisme non classé).
C’est souvent le cas pour un bien que vous possédez depuis longtemps, sans crédit à rembourser, avec peu de charges et sans travaux prévus.
Ce régime est aussi parfait pour les investisseurs qui veulent avant tout éviter la paperasse et la complexité administrative.
L’importance de faire une simulation pour bien choisir
La meilleure solution est de faire le calcul vous-même pour votre régime en LMNP. Pour cela, rien de plus simple :
- Dans un premier temps, listez toutes vos charges déductibles sur une année complète;
- Ensuite, calculez l’amortissement de votre bien (environ 2 % à 3 % de sa valeur par an) et de vos meubles (10 % à 20 % par an);
- Enfin, comparez le total obtenu au régime réel avec l’abattement du micro-BIC pour voir ce qui est le plus avantageux pour vous.
Quelles sont les démarches pour déclarer ses revenus BIC en LMNP (et non BNC!)?
La première étape obligatoire : immatriculer votre activité
Vous devez déclarer votre début d’activité de loueur en meublé dans les 15 jours qui suivent l’arrivée de votre premier locataire. Cette démarche se fait directement sur le site du Guichet unique des entreprises (ici). Une fois immatriculé, vous recevrez un numéro SIRET, qui est obligatoire pour toutes vos déclarations futures.
Les formulaires à remplir pour votre déclaration de revenus
Ensuite, au moment de votre déclaration annuelle, la procédure dépend de votre régime.
- Si vous choisissez le micro-BIC, il suffit d’inscrire le total de vos loyers dans la bonne case du formulaire 2042 C Pro ;
- Le régime réel, quant à lui, demande une déclaration plus complète : vous devez joindre une liasse fiscale à votre déclaration 2042 C Pro.
Attention, vous devez opter pour le régime réel avant la date limite de dépôt de la déclaration de revenus de l’année concernée.
Faut-il faire appel à un expert-comptable ?
Pour le régime micro-BIC, vous n’avez normalement pas besoin d’un expert-comptable. En revanche, pour le régime réel, son aide est très fortement conseillée, car la comptabilité est complexe et les erreurs peuvent coûter cher.
Bon à savoir : les logiciels de comptabilité en ligne proposent des accompagnement aux LMNP à des coûts très attractifs. De plus, l’abonnement à un logiciel est une charge que vous pouvez entièrement déduire de vos loyers.
