Vous souhaitez investir dans l’immobilier ancien pour réduire vos impôts ? C’est une excellente idée pour valoriser le patrimoine tout en profitant d’avantages fiscaux. Mais entre les lois Malraux, Denormandie ou encore le mécanisme du déficit foncier, il est parfois difficile de s’y retrouver. Quel dispositif choisir selon votre projet et votre situation ? Comment en bénéficier concrètement ? On vous explique tout pas à pas dans ce guide !
Résumé
- La défiscalisation dans l’ancien incite à rénover des logements existants grâce à des avantages fiscaux;
- Plusieurs dispositifs majeurs existent, comme les lois Malraux, Denormandie, Monuments Historiques ou le mécanisme du déficit foncier;
- Le meilleur dispositif dépend de votre situation fiscale, du type de bien et de l’importance des travaux prévus.
Comprendre les fondements de la défiscalisation dans l’ancien
De quoi parle-t-on exactement ?
La défiscalisation dans l’ancien vous permet de transformer vos dépenses de rénovation en économies d’impôt. Grâce à ce mécanisme, vous pouvez déduire une partie ou la totalité des frais de travaux de vos revenus imposables. Cette approche est très différente des dispositifs pour le neuf, comme la loi Pinel. Ici, l’objectif est de rénover des biens qui ont besoin d’une simple mise aux normes ou d’une restauration complète.
Avec ces aides, l’État a un double objectif : sauvegarder le patrimoine architectural et proposer plus de logements de qualité à la location.
Quels sont les avantages d’un investissement dans l’ancien ?
Investir dans l’immobilier ancien offre plusieurs avantages :
- L’ancien vous ouvre les portes d’emplacements de choix, souvent en centre-ville, où les terrains neufs sont rares et les quartiers très bien desservis;
- Vous achetez un bien qui a du cachet et une histoire, ce qui est très recherché par les locataires qui apprécient le charme de l’ancien combiné au confort moderne;
- Le potentiel de plus-value à la revente est souvent important une fois les travaux terminés, car rénover un bien dégradé augmente fortement sa valeur;
- Dans les centres historiques, la demande locative est forte, ce qui sécurise vos revenus et réduit le risque que le logement reste vide longtemps.
Les principaux dispositifs de défiscalisation de l’immobilier dans l’ancien
La loi Malraux : pour les amoureux de la pierre et du patrimoine
Cible
La loi Malraux vise surtout les contribuables fortement imposés qui veulent investir dans des biens d’exception situés dans des secteurs protégés.
Conditions
Pour en profiter, le bien doit se trouver dans :
- Un Site Patrimonial Remarquable avec PSMV (plan de sauvegarde et de mise en valeur) approuvé ;
- Un Site Patrimonial Remarquable avec PVAP (plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine) approuvé ou dans un programme de restauration qui a été déclaré d’utilité publique ;
- Un QAD (quartier ancien dégradé) ;
- Un quartier conventionné NPNRU.
Les travaux doivent correspondre à une restauration complète de l’immeuble, sous la supervision de l’Architecte des Bâtiments de France (ABF). Celui-ci s’assure que le caractère historique du bâtiment est bien respecté.
Avantages
L’avantage fiscal de la loi Malraux est une réduction d’impôt de 22 % ou 30 % du montant des travaux, avec un plafond de 400 000 € sur 4 ans.
Le dispositif Denormandie : pour redynamiser les villes moyennes
Cible
Le dispositif Denormandie est fait pour les investisseurs qui achètent et rénovent un logement dans une ville où le marché immobilier est accessible, mais qui a un bon potentiel.
Conditions
Le logement doit se trouver dans l’une des 222 villes du programme « Action Cœur de Ville« . La liste officielle de ces communes est mise à jour régulièrement.
Le montant des travaux doit atteindre au moins 25 % du coût total de l’opération (achat + travaux). Ils doivent aussi améliorer nettement la performance énergétique du logement.
Avantages
L’avantage du dispositif Denormandie est une réduction d’impôt étalée sur 6, 9 ou 12 an qui varie selon la durée pendant laquelle vous vous engagez à louer, comme pour le dispositif Pinel :
- 12% du prix du bien pour une durée d’engagement de 6 ans ;
- 18% du prix du bien pour une durée d’engagement de 9 ans ;
- 21% du prix du bien pour une durée d’engagement de 12 ans.
La loi Monuments Historiques : une fiscalité d’exception sans plafonnement
Cible
Ce régime est destiné aux passionnés de patrimoine qui ont de très hauts revenus et peuvent donc absorber des déficits importants. Cette loi de défiscalisation permet d’encourager l’entretien et la rénovation de biens classés Monuments Historiques ou inscrits à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques.
Conditions
Pour être éligible, le bien doit être classé ou inscrit aux Monuments Historiques ou à l‘Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques. C’est le ministère de la Culture qui accorde ce statut après une expertise.
Depuis 2009, le bien immobilier doit être conservé par le propriétaire pendant 15 ans pour que le dispositif soit accesible.
Avantages
L’avantage fiscal est exceptionnel : vous pouvez déduire 100 % du déficit foncier (travaux et charges) de votre revenu global. Il n’y a aucun plafond, et ce dispositif n’entre pas dans le calcul des niches fiscales. De plus, vous n’êtes pas obligé de louer le bien. Vous pouvez y vivre comme résidence principale ou secondaire.
Le mécanisme du déficit foncier : la solution la plus courante pour une défiscalisation dans l’immobilier ancien
Cible
Ce dispositif s’applique à tout propriétaire qui loue un bien ancien et dont les charges déductibles sont plus élevées que les loyers qu’il a perçus dans l’année.
Conditions
Le principe est simple : si vos charges déductibles (travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière…) dépassent vos revenus locatifs, vous créez un déficit foncier.
Avantages
Vous pouvez déduire ce déficit de votre revenu global, jusqu’à 10 700 € par an (ou 15 300 euros pour les logements concernés par les déductions de l’article 31 du code général des impôts, ici). Si le déficit est plus important, le surplus peut être reporté sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes.
Comment choisir la stratégie la plus adaptée à votre projet ?
Quel dispositif pour quel profil d’investisseur ?
Il est important de comparer les dispositifs selon votre profil. La loi Malraux est idéale pour les fortes impositions, Denormandie pour un investissement locatif plus classique, et Monuments Historiques pour les projets patrimoniaux d’exception.
Votre Tranche Marginale d’Imposition (TMI) est un élément clé. Plus elle est haute, plus l’économie d’impôt que vous réaliserez sera importante.
Enfin, pensez aussi aux contraintes de chaque dispositif : la durée de location obligatoire, les plafonds de loyers à respecter et les conditions de revenus pour les locataires.
Bon à savoir : le plafond global des niches fiscales, fixé à 10 000 € par an, peut limiter certains dispositifs. Cependant, d’autres, comme la loi Monuments Historiques, n’y sont pas soumis.
Quels critères pour sélectionner le bien immobilier idéal ?
L’emplacement est le critère numéro un. Étudiez bien le dynamisme économique de la ville et du quartier, ainsi que la demande locative réelle.
Ensuite un audit technique du bâtiment est essentiel. Il vous permettra d’estimer le budget des travaux au plus juste et d’éviter les mauvaises surprises financières pendant le chantier.
De plus, vérifiez attentivement que le bien et sa localisation sont bien éligibles au dispositif fiscal que vous visez.
Enfin, faites-vous accompagner par de bons professionnels : un notaire spécialisé, un agent immobilier qui connaît bien le secteur et un conseiller en gestion de patrimoine.
Les pièges à éviter et nos conseils pour sécuriser votre projet
Quelles sont les erreurs les plus communes ?
Attention toutefois, plusieurs erreurs sont à éviter :
- Sous-estimer le budget et la complexité des travaux, car les mauvaises surprises sont nombreuses sur ce type de chantier;
- Mal analyser le marché locatif local, ce qui peut vous amener à laisser le bien vide longtemps ou à le louer moins cher que prévu;
- Oublier les contraintes de conservation du bien, ce qui peut vous faire perdre l’avantage fiscal si la durée de location minimale n’est pas respectée;
- Une mauvaise gestion administrative (factures perdues, déclaration mal remplie) qui risque de compromettre votre défiscalisation et d’entraîner un redressement fiscal.
Les bonnes pratiques pour un investissement réussi et durable
Notre conseil : faites plusieurs simulations fiscales détaillées. Cela vous permettra de bien mesurer l’impact financier de votre projet avant de vous engager.
Entourez-vous d’une équipe de confiance : un bon conseiller fiscal, un architecte spécialisé dans l’ancien et des artisans expérimentés.
Mettez de côté une épargne de précaution suffisante pour gérer les imprévus techniques et financiers, qui sont fréquents sur ce type de chantier.
Pensez sur le long terme. Évaluez bien le potentiel de valorisation de votre bien pour maximiser la plus-value si vous décidez de le revendre un jour.
