ous envisagez d’utiliser votre SCI familiale pour faire de la location meublée ? Attention, cette association est plus complexe qu’il n’y paraît ! La location meublée étant une activité commerciale, elle est en principe incompatible avec le statut civil d’une SCI familiale à l’IR. Ce choix peut entraîner un basculement irréversible vers l’impôt sur les sociétés (IS), avec des conséquences fiscales importantes. Alors, est-ce une bonne idée ? Quelles sont les règles à connaître et les alternatives à envisager ? On vous explique tout.
Résumé
- La location meublée est une activité commerciale, fondamentalement incompatible avec la nature civile d’une SCI classique soumise à l‘impôt sur le revenu ;
- Exercer une activité de location meublée dans une SCI familiale entraîne son assujettissement automatique et irrévocable à l‘impôt sur les sociétés ;
- La SCI à l’IS permet d’amortir le bien et de déduire de nombreuses charges, mais implique une comptabilité plus complexe et une double imposition des bénéfices ;
- Des alternatives comme la SARL de famille peuvent aussi être adaptés pour de la location meublée en famille.
Pourquoi l’association SCI familiale et location meublée est-elle compliquée ?
Quelle est la nature d’une SCI familiale ?
Une Société Civile Immobilière (SCI) est avant tout un outil juridique conçu pour gérer et transmettre un patrimoine immobilier dans un cadre non commercial. Lorsqu’il s’agit d’une SCI familiale, elle permet à plusieurs membres d’une même famille de posséder des biens immobiliers ensemble, tout en profitant d’une certaine flexibilité dans la gestion et en facilitant la transmission du patrimoine.
Son régime fiscal par défaut est l’IR, dit aussi « transparence fiscale« . Cela veut dire que les bénéfices sont imposés directement au niveau des associés, en fonction de leurs parts. L’imposition se fait dans la catégorie des revenus fonciers, en suivant le barème progressif de l’impôt sur le revenu.
En principe l’objet social d’une SCI classique se limite à des activités civiles, comme la gestion de biens immobiliers via la location nue. C’est cette nature civile qui l’empêche d’exercer une activité commerciale sans perdre ses avantages fiscaux.
Pourquoi la location meublée est-elle considérée comme une activité commerciale ?
En parallèle, aux yeux de la loi et de l’administration fiscale, la location meublée (en LMNP ou LMP) est une activité commerciale. Les revenus locatifs issus de cet investissement sont donc classés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ce qui la différencie de la location nue, c’est la fourniture de meubles et de services comme le linge de maison, le ménage ou l’accueil. Ces prestations supplémentaires donnent à l’activité un caractère commercial évident pour le fisc. C’est donc cette nature commerciale qui entre en conflit avec le statut civil de la SCI familiale. Exercer une activité commerciale dans une structure civile crée une incompatibilité qui oblige à changer de régime fiscal.
La conséquence inévitable : le basculement de la SCI familiale à l’impôt sur les sociétés (IS)
Lorsqu’une SCI familiale à l’impôt sur le revenu se met à exercer une activité commerciale, même de façon secondaire, elle passe automatiquement à l’impôt sur les sociétés. Ce changement est immédiat et irréversible.
Le passage à l’IS est une décision sans retour en arrière qui transforme radicalement la fiscalité et la gestion de la société. Il entraîne de nouvelles obligations comptables et administratives qui changent complètement son fonctionnement.
Bon à savoir : l’administration fiscale accepte une petite marge de tolérance. Tant que l’activité commerciale représente moins de 10 % des recettes totales, la SCI familiale peut rester à l’IR. Mais au-delà de ce seuil, le passage à l’IS est obligatoire et définitif.
SCI familiale à l’IS pour de la location meublée : quels sont les avantages et les inconvénients ?
Les atouts de la fiscalité à l’IS
Opter pour l’IS vous ouvre plusieurs portes sur le plan fiscal. Voici les principaux avantages pour votre SCI familiale :
- Amortir le bien immobilier, ce qui permet de réduire fortement le résultat imposable et donc de payer moins d’impôts ;
- Déduire la quasi-totalité des charges réelles, comme les frais d’acquisition (notaire inclus), les intérêts d’emprunt ou encore les travaux ;
- Profiter d’un taux d’IS (15 % jusqu’à 42 500 €, puis 25 %) souvent plus intéressant que votre tranche d’imposition sur le revenu personnel ;
- Verser une rémunération au gérant, qui devient alors une charge déductible pour la société.
Les désavantages et les points de vigilance à ne pas négliger
Malgré ses avantages, la SCI familiale à l’IS comporte des inconvénients significatifs et quelquels risques qu’il faut bien peser :
- Gérer une comptabilité d’engagement plus lourde, ce qui impose souvent de faire appel à un expert-comptable ou à un logiciel de comptabilité en ligne ;
- Subir une double imposition, puisque les bénéfices sont taxés à l’IS au niveau de la société, puis les dividendes versés aux associés sont à leur tour imposés sur leur revenu personnel ;
- Calculer la plus-value à la revente selon le régime des professionnels, qui ne bénéficie d’aucun abattement pour durée de détention sur les amortissements déduits ;
- Soumettre les dividendes des gérants majoritaires aux cotisations sociales, ce qui représente une charge supplémentaire importante.
Voici un tableau comparatif des avantages et inconvénients à faire de la location meublée en SCI à l’IS :
| Avantages de la SCI familiale à l’IS | Inconvénients de la SCI familiale à l’IS |
|---|---|
| Amortissement du bien, réduisant le résultat imposable | Comptabilité plus complexe, souvent avec expert-comptable |
| Déduction des charges réelles (frais, intérêts, travaux) | Double imposition : IS + impôt sur les dividendes |
| Taux d’IS souvent plus bas que l’impôt sur le revenu | Plus-value imposée sans abattement à la revente |
| Rémunération du gérant déductible pour la société | Dividendes soumis aux cotisations sociales pour les gérants majoritaires |
Quelles sont les meilleures alternatives à la SCI familiale pour investir en meublé ?
L’investissement en nom propre sous le statut LMNP pour démarrer seul
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est souvent la voie royale pour les particuliers qui veulent investir en location meublée de type Airbnb sans créer de société. Il ne vous eprmet cependant pas d’investir en famille. C’est une solution simple sur le plan administratif. Ses avantages sont nombreux. Vous pouvez choisir entre :
- Le régime micro-BIC (abattement de 50 % ou de 30%) ;
- Et le régime réel (déduction des charges et amortissement du bien).
De plus, à la revente, la fiscalité est particulièrement avantageuse, car elle suit le régime des plus-values des particuliers. Grâce aux abattements pour durée de détention, vous pouvez même être totalement exonéré d’impôt après 30 ans.
La SARL de famille : une option hybride performante
La SARL de famille est une structure qui permet de faire de la location meublée tout en restant imposé sur le revenu (IR). Elle mélange habilement les avantages d’une société avec ceux du statut LMNP. Elle protège les associés et facilite la transmission du patrimoine comme une société classique, mais elle conserve les avantages fiscaux du LMNP. Vous pouvez donc amortir le bien et bénéficier du régime des plus-values des particuliers, le tout en famille.
Attention : comme en SCI familiale, tous les associés doivent avoir un lien de parenté direct (parents, enfants, frères, sœurs, conjoints ou partenaires de PACS).
L’indivision : la solution la plus simple mais la plus risquée
Acheter un bien à plusieurs sans créer de société, c’est ce qu’on appelle l’indivision. C’est la solution la plus simple administrativement. Chaque propriétaire (co-indivisaire) déclare sa part de revenus en BIC et peut choisir le régime réel du LMNP.
Cette formule permet à chaque investisseur de profiter des avantages du LMNP, comme l’amortissement du bien et la déduction des charges. La fiscalité à la revente est celle des particuliers, avec les abattements pour durée de détention.
Attention ! Les inconvénients sont de taille : les décisions importantes doivent être prises à l’unanimité, et n’importe quel propriétaire peut exiger la vente du bien à tout moment. Cette instabilité juridique en fait une solution risquée pour un projet à long terme.
Bilan : que choisir pour investir en famille ?
1. Votre situation personnelle est le premier critère
Si vous investissez en famille, la SCI familiale est recommandée indispensable pour bien organiser votre projet et vos relations. Sinon, la SARL de famille peut-être une option de choix.
2. Vos objectifs patrimoniaux
Ensuite, vos ambitions à long terme sont déterminantes :
- Pour obtenir des revenus complémentaires avec un minimum d’impôts, le LMNP au régime réel est imbattable (mais vous êtes seul);
- Pour préparer la transmission de votre patrimoine à vos enfants, la SCI familiale est l’outil idéal;
- Si vous visez une revente à long terme avec une belle plus-value, le LMNP ou la SCI à l’IR sont plus intéressants grâce aux abattements liés à la durée de détention.
Tableau comparatif pour prendre la bonne décision
Vous pouvez utiliser ce tableau comme un aide-mémoire final pour confronter les trois options à votre projet :
| Critère | LMNP | SCI familiale à l’IR | SCI familiale à l’IS |
| Type d’investisseur | Personne seule | Minimum 2 associés | Minimum 2 associés |
| Complexité de création | Très simple | Complexe | Complexe |
| Gestion courante | Souple | Formelle | Très formelle |
| Fiscalité des revenus | BIC micro ou réel | Quote-part IR | IS à 25% |
| Amortissement | Possible au réel | Impossible | Possible |
| Fiscalité plus-value | Régime particuliers | Régime particuliers | Régime professionnel |
| Transmission | Succession classique | Donation de parts | Donation de parts |
