Vous envisagez d’acheter une maison avec vos enfants ? Pour concrétiser ce projet familial tout en anticipant la transmission de votre patrimoine, la Société Civile Immobilière (SCI) est souvent la solution idéale. Plus souple et sécurisante que l’indivision, elle simplifie la gestion du bien. Mais comment fonctionne-t-elle concrètement ? Quels sont ses avantages et les pièges à éviter avant d’acheter une maison en SCI avec ses enfants ? On vous explique tout !
Résumé
- La SCI familiale est une solution juridique qui permet aux parents et à leurs enfants de posséder et de gérer un bien immobilier ensemble ;
- Elle est très avantageuse pour transmettre son patrimoine progressivement, gérer le bien à plusieurs et le protéger ;
- Acheter une maison avec ses enfants en SCI demande de suivre plusieurs étapes, de la rédaction des statuts à l’immatriculation, et de choisir un mode de financement adapté ;
- Cette solution a aussi ses inconvénients, comme la responsabilité illimitée des associés et des démarches administratives assez strictes.
Comprendre le fonctionnement d’une SCI familiale pour l’achat d’une maison
Qu’est-ce qu’une SCI exactement ?
Une SCI est une société créée spécifiquement pour gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Avec cette structure, les membres ne possèdent pas le bien directement, mais des parts de la société qui, elle, est propriétaire. La SCI s’avère particulièrement utile dans le cadre d’un achat immobilier en commun, notamment entre membres d’une même famille.
Le principe est simple : chaque associé détient un nombre de parts proportionnel à ce qu’il a investi dans la société. C’est cette répartition qui définit les droits et les devoirs de chacun.
À la différence de l’indivision, la SCI est beaucoup plus souple et mieux organisée. Ses règles de fonctionnement sont fixées dans les statuts, ce qui évite de devoir obtenir l’accord de tout le monde pour chaque décision, comme c’est le cas en indivision.
Pourquoi créer une SCI spécifiquement avec ses enfants ?
L’intérêt principal d’acheter une maison en SCI est de préparer et de simplifier la transmission de votre patrimoine immobilier de votre vivant. En anticipant, vous évitez bien des complications au moment de la succession.
Plus concrètement, créer une SCI avec vos enfants permet de :
- Simplifier et préparer la transmission de votre patrimoine de votre vivant;
- Faciliter la gestion de la maison grâce à la désignation d’un gérant qui évite les blocages;
- Protéger le bien immobilier des créanciers personnels des associés.
C’est également une excellente option, par exemple, si vous souhaitez acheter la maison de vos parents en SCI et la conserver dans le cercle familial.
Qui peut devenir associé dans une SCI familiale ?
En général, les parents sont les associés qui créent la société. Ils apportent l’argent de départ et fixent les règles du jeu dans les statuts.
Les enfants majeurs peuvent aussi devenir associés en apportant de l’argent ou un autre bien. Ils reçoivent alors un nombre de parts qui correspond à leur investissement.
Il est aussi possible d’inclure des enfants mineurs, mais cela demande des précautions. Leurs parents les représentent, et pour certaines décisions importantes, il faut l’accord d’un juge (fondements légaux ici).
Les avantages concrets à acheter une maison en SCI avec ses enfants
Une transmission de patrimoine optimisée et progressive
La SCI vous permet de transmettre votre patrimoine petit à petit, en donnant des parts sociales. Cette méthode permet d’éviter de lourds droits de succession à payer d’un seul coup au moment du décès. Cela s’applique aussi si vous souhaitez acheter une maison en SCI pour louer, et transmettre à terme le revenu locatif à vos enfants.
Bon à savoir : vous profitez aussi d’abattements fiscaux très intéressants sur les donations. Chaque parent peut donner jusqu’à 100 000 € à chaque enfant tous les 15 ans, sans payer d’impôts.
Le démembrement de propriété est un autre outil efficace pour réduire les frais de succession. Les parents peuvent donner les parts tout en gardant le droit d’utiliser le bien (l’usufruit) et de percevoir d’éventuels loyers.
Une gestion souple et pérenne du bien
Le gérant joue un rôle clé dans le fonctionnement de la SCI. Il peut s’agir de l’un des parents, ce qui lui permet de garder la main sur les décisions importantes. Il centralise les décisions, ce qui est très utile si vous achetez une maison en SCI en couple ou avez vos enfants et que vous souhaitez garder une cohérence dans les choix familiaux. Ce sont les statuts qui fixent les règles de vote pour les grandes décisions. Cela évite de devoir être tous d’accord, une situation qui peut bloquer toute décision en indivision.
Une « clause d’agrément » peut être ajoutée pour contrôler l’arrivée de nouveaux associés. Cela permet de s’assurer que la SCI reste dans la famille et d’éviter que des inconnus y entrent.
La protection de la maison achetée avec la SCI
La SCI protège la maison familiale d’une vente forcée. Un associé seul ne peut pas obliger les autres à vendre, contrairement à ce qui peut se passer en indivision. Et, si un associé a des dettes personnelles, ses créanciers ne peuvent saisir que ses parts de la SCI. La maison elle-même est protégée et ne peut pas être saisie directement.
Les étapes pour acheter une maison via une SCI familiale
De la rédaction des statuts à l’achat chez le notaire, plusieurs étapes sont nécessaires :
- Rédaction des statuts ;
- Constitution du capital social : utile pour acheter en SCI ;
- Immatriculation de la SCI ;
- Achat de la maison : qu’il s’agisse d’acheter une maison en SCI pour y habiter, ou d’un investissement locatif.
Étape 1 : la rédaction des statuts, le pacte fondateur
Les statuts, c’est le document de base qui organise toute la vie de la société. Ils définissent les droits et devoirs de chacun, ainsi que toutes les règles de fonctionnement.
Vous devez notamment y préciser :
- L’objectif de la SCI, son nom et son adresse;
- Son capital, sa durée de vie et l’identité du gérant;
- Les règles de vote pour les décisions importantes.
Notre conseil : il est indispensable de faire appel à un professionnel, comme un notaire ou un avocat. Il s’assurera que tout est rédigé correctement et que votre projet est juridiquement solide.
Étape 2 : la constitution et la libération du capital social
La loi n’impose pas de capital social minimum, mais il doit tout de même être suffisant par rapport à la valeur du bien que vous voulez acheter.
Les associés peuvent apporter de l’argent (apport en numéraire) ou un bien qu’ils possèdent déjà (apport en nature). Le plus souvent, il s’agit d’un apport d’argent.
Et enfin, les parts sociales sont réparties entre les associés en fonction de ce que chacun a apporté. C’est ce qui détermine leur pouvoir de décision et leur part des bénéfices.
Étape 3 : l’immatriculation de la société
Dans un premier temps, vous devez obligatoirement publier un avis de création dans un journal d’annonces légales. C’est une étape qui sert à informer tout le monde que votre société existe.
Ensuite, il faut déposer le dossier de création sur le site du guichet unique de l’INPI. Ce dossier doit contenir les statuts, la liste des associés et d’autres justificatifs.
Une fois que vous recevez votre SIREN/SIRET, la création de la société est terminée. C’est la carte d’identité officielle de votre SCI, qui prouve qu’elle existe légalement.
Étape 4 : l’achat de la maison
Si vous décidez d’acheter une maison en SCI avec vos enfants, l’acte de vente sera signé au nom de la SCI. C’est le gérant qui représente la société et signe chez le notaire. La SCI devient donc officiellement propriétaire du bien. Pour payer, la SCI utilise l’argent du capital social ou un crédit immobilier qu’elle a souscrit. Et ça y est, votre projet familial est devenu réalité.
Comment financer l’achat immobilier de la SCI ?
Le financement par les apports des associés
La première façon de financer l’achat est d’utiliser l’argent apporté par les associés pour former le capital. Les associés peuvent aussi prêter de l’argent à la SCI via un « compte courant d’associé ».
L’avantage de cette méthode, c’est qu’elle évite de devoir demander un crédit à la banque. C’est une solution qui ne demande pas de garanties particulières.
Le recours à un emprunt bancaire au nom de la SCI
Par ailleurs, la SCI peut aussi souscrire elle-même un prêt immobilier pour acheter le bien. Cela permet de financer un achat important, même si le capital de départ est faible. En général, la banque demandera de mettre le bien en hypothèque et exigera que les associés se portent caution personnellement.
Chaque associé est alors responsable du remboursement du prêt à hauteur de ses parts dans la société. C’est un engagement important qu’il faut bien comprendre.
Quelle contribution financière pour les enfants ?
Si vos enfants n’ont pas de revenus, vous pouvez leur donner des parts de la SCI. Dans ce cas, ce sont les parents qui apportent l’argent et qui donnent ensuite une partie de leurs parts.
Une participation même symbolique au capital de départ est une bonne façon d’intégrer les enfants dès le début. Cela les aide à s’impliquer petit à petit dans le projet familial.
Si vos enfants ont des revenus, ils peuvent participer au remboursement du crédit pour l’achat de la maison en SCI. En échange de leur participation financière, ils reçoivent alors des parts supplémentaires.
Les contraintes et points de vigilance à anticiper
La rigueur administrative et comptable
La gestion d’une SCI implique quelques obligations qu’il faut connaître :
- Organiser une assemblée générale annuelle pour approuver les comptes;
- Tenir une comptabilité, même simple, pour suivre les entrées et sorties d’argent;
- Prévoir les coûts de fonctionnement (frais de création, annonces, honoraires comptables, etc.).
Les potentiels désaccords familiaux
Il est essentiel d’anticiper les possibles conflits en rédigeant bien les statuts. Définissez clairement les règles de gestion, la répartition des frais et les conditions pour quitter la SCI.
De plus, les changements dans la vie de famille peuvent créer des tensions au sein de la SCI. Un divorce, une mésentente entre frères et sœurs ou un besoin soudain d’argent sont des situations à prévoir pour acheter une maison en SCI avec ses enfants.
Prévoyez des règles claires pour qu’un associé puisse vendre ses parts facilement. La manière de fixer le prix de vente et les conditions de paiement doit être organisées dès le départ.