Vous louez un bien meublé pour de courtes durées ? Les expressions « location saisonnière » et « meublé de tourisme » reviennent souvent. Mais la différence entre les deux est-elle claire pour vous ? Souvent confondus, ces statuts impliquent pourtant des obligations juridiques et fiscales bien distinctes. Pas de panique, cet article fait le point pour vous aider à y voir plus clair !
Résumé
- La location saisonnière et le meublé de tourisme sont tous deux des locations meublées de courte durée, mais ils ont des cadres juridiques et des conséquences différentes ;
- les obligations de déclaration et les règles, comme l’enregistrement en mairie et la possibilité de classement, différencient clairement ces deux types de location ;
- La fiscalité, avec les régimes d’imposition et la taxe de séjour, n’est pas la même et peut jouer sur le choix du statut pour le propriétaire ;
- Pour gérer tranquillement votre location, qu’elle soit saisonnière ou classée meublé de tourisme, il est essentiel de respecter les obligations du contrat, les normes d’équipement et les assurances.
Définitions claires : location saisonnière vs meublé de tourisme
Qu’est-ce qu’une location saisonnière ?
La loi (loi Hoguet et Code civil) définit la location saisonnière comme le fait de louer un logement pour 90 jours maximum d’affilée, sans pouvoir renouveler la location au même locataire. Le locataire n’y habite pas à l’année, c’est juste un logement de passage. De plus, le bien ne peut être loué plus de 120 jours par an.
Par exemple, louer un appartement pour les vacances d’été ou un chalet pour une semaine au ski, c’est de la location saisonnière. Ce qui compte le plus, c’est la durée limitée.
Qu’est-ce qu’un meublé de tourisme ?
Le Code du tourisme (article L. 324-1-1) donne une définition précise du meublé de tourisme. Ce sont des villas, appartements ou studios meublés, proposés à la location à des clients de passage. Ils y séjournent pour une journée, une semaine ou un mois, sans en faire leur résidence principale. Le fait qu’ils n’y « élisent pas domicile » est ce qui différencie bien ce type de location des locations longues durées.
Comme pour la location saisonnière, la durée de location à une même personne est limité à 90 jours consécutifs.
Le meublé de tourisme peut être classé officiellement : de 1 à 5 étoiles, par un organisme évaluateur certifié.
Bon à savoir : il est possible de louer sa résidence principale comme meublé de tourisme, mais pas plus de 120 jours par an. S’il s’agit d’une résidence secondaire, le logement peut être proposé toute l’année à la location (spécificité du meublé de tourisme vs la location saisonnière).
Location saisonnière et meublé de tourisme : une superposition partielle
La location saisonnière, c’est un terme assez large qui peut inclure les meublés de tourisme. C’est en partie pour cette raison que ces deux types d’investissements locatifs sont souvent confondus.
La location saisonnière est un terme général pour une location courte, alors que le meublé de tourisme est une catégorie précise définie par le Code du tourisme. De plus, le classement officiel en étoiles est une possibilité réservée aux meublés de tourisme, donnant accès à certains avantages.
Les différences fondamentales entre la location saisonnière et le meublé de tourisme
La durée de la location et la nature du séjour
Pour la location saisonnière, comme pour le meublé de tourisme, il n’est pas possible de dépasser 90 jours d’affilée pour le même locataire. De plus, en location saisonnière, il n’est pas possible de louer son logement plus de 120 jours par an. Pour les meublés de tourisme, cette règles subsite sauf dans un cas particulier. En effet, s’il s’agit d’une résidence secondaire, ce dernier peut être loué plus de 120 jours par an.
Le type de bien et son usage exclusif
Dans les deux cas, le logement doit être meublé. Mais pour un meublé de tourisme, les gens s’attendent souvent à plus de confort. Le locataire doit avoir le logement pour lui tout seul pendant sa location. Ce n’est pas comme une chambre d’hôtes où le locataire vit avec le propriétaire.
Les services para-hôteliers : un critère distinctif ?
Pour une location saisonnière « classique », il n’est pas oblgiatoire de proposer des services comme à l’hôtel. On parle de services para-hôteliers si vous proposez certains services spécifiques. Voici les principaux :
- L’organisation d’un accueil pour les locataires;
- La mise à disposition du linge de maison, comme les draps et serviettes;
- L’assurance d’un ménage régulier des lieux pendant le séjour;
- L’offre d’un service de petit-déjeuner.
Si vous cumulez au moins trois de ces quatre services, votre location bascule sous le régime para-hôtelier et vous devenez redevable de la TVA.
Un meublé de tourisme ne veut pas dire forcément qu’il y a des services para-hôteliers. Mais si vous en proposez, cela peut changer beaucoup de choses au niveau de vos impôts.
Le public visé
La location saisonnière peut intéresser plein de gens différents : des vacanciers, mais aussi des professionnels qui viennent pour une courte mission. Vous avez plus de chances de louer. Le meublé de tourisme, est vraiment destiné à une « clientèle de passage« , donc surtout des touristes.
Cette différence va jouer sur les sites de réservation que vous utilisez et comment vous allez faire connaître votre logement. Chaque type de location vise un public différent.
Quelles sont les obligations réglementaires et les démarches à connaître?
La déclaration en mairie : une étape incontournable pour le meublé de tourisme
Pour tout meublé de tourisme, il faut absolument faire une déclaration à la mairie en vous randant sur place, ou en utilisant le téléservice si votre mairie l’utilise. Cliquez directement sur ce lien pour faire la démarche en ligne.
L’obtention d’un numéro d’enregistrement est requise si la commune l’impose, et ce numéro doit figurer sur toutes les annonces.
Attention : des sanctions s’appliquent en cas de non-déclaration, de fausse déclaration ou de dépassement des limites autorisées.
Le contrat de location : spécificités et mentions obligatoires
Pour une location saisonnière, il faut un contrat écrit, avec une description précise du logement. C’est une protection pour le propriétaire et le locataire en cas de problème.
Le contrat d’un meublé de tourisme doit également dire si le logement est classé (avec des étoiles) ou non, et indiquer le numéro d’enregistrement.
Le classement des meublés de tourisme : avantages et procédure
Il est possible de faire classer son meublé de tourisme de 1 à 5 étoiles par un organisme spécialisé, mais ce n’est pas obligatoire. Si vous le faites, vous pouvez obtenir des avantages intéressants pour les impôts et pour attirer des clients. De plus, ce classement officiel permet souvent de louer un peu plus cher votre logement.
Pour être classé, il faut regarder les équipements, les services, l’accessibilité, et l’environnement. Le classement est valable 5 ans, ensuite il faut le refaire.
Les règles de copropriété à respecter
Avant tout, il faut absolument vérifier le règlement de copropriété. Il peut y avoir des règles qui limitent ou interdisent la location meublée pour les touristes. Pour éviter les problèmes avec le syndic ou les voisins, mieux vaut être prudent. En parler avant et bien informer les gens, aide souvent à éviter les disputes.
Faut-il obligatoirement un numéro SIRET ?
L’immatriculation au répertoire national des entreprises (RNE) est requise pour tous ceux qui louent en meublé (saisonnier ou meublé de tourisme, professionnel ou non) afin d’obtenir un numéro SIRET.
Comment faire ? Adressez-vous au guichet des formalités des entreprises (ou guichet unique électronique de l’INPI).
Conséquence : cette immatriculation prouve que vous avez une activité économique, mais ça ne veut pas dire que vous êtes automatiquement loueur professionnel pour les impôts.
La fiscalité d’une location saisonnière vs d’un meublé de tourisme
Le régime d’imposition des revenus locatifs
Les loyers que vous tirez de la location meublée (saisonnière ou meublé de tourisme) sont imposés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Vous pouvez choisir entre :
- Le régime micro-BIC (avec un abattement fixe) ;
- Le régime réel (où vous déduisez vos charges réelles).
Vous pouvez utiliser le régime micro-BIC tant que vos revenus annuels ne dépassent pas certains montants. Pour les revenus 2025, à déclarer en 2026, les seuils sont fixés à :
- 15 000€ pour les meublés de tourisme non classés ;
- 77 700€ pour tous les autres types de location meublée.
La taxe de séjour : collecte et reversement
La taxe de séjour est une taxe que doit payer toute personne qui séjourne contre paiement dans un hébergement touristique.
C’est le propriétaire qui la collecte et la reverse (ou la plateforme de location). Vous devez la récupérer auprès des locataires et la donner ensuite à la commune ou à l’intercommunalité (EPCI).
Les montants changent selon le type et le classement du logement, et c’est le conseil municipal qui décide des tarifs.
De plus en plus, les sites de réservation sur internet s’occupent de collecter cette taxe automatiquement. Ça simplifie les papiers pour les propriétaires. Mais arttention : même si une plateforme s’en occupe, vous devez vérifier que tout est bien déclaré et reversé.
Qu’en est-il de la TVA ?
En général, pas de TVA : la plupart du temps, les locations meublées pour habiter ne sont pas soumises à la TVA.
Si, en plus de loger les gens, vous proposez au moins trois de ces quatre services de type hôtelier (petit-déjeuner, ménage régulier, fourniture du linge de maison, accueil même simple), alors appliquer la TVA devient obligatoire.
Bien gérer son bien : conseils pratiques et démarches
Choisir entre location saisonnière simple et meublé de tourisme : quels critères pour décider ?
Pour commencer, regardez bien votre situation : est-ce votre résidence principale ou secondaire ? Combien voulez-vous gagner ? Avez-vous du temps pour gérer ? Tout ça va vous aider à choisir ce qui est mieux pour vous.
Si votre logement est dans un endroit touristique, ça peut rapporter plus. Faites une petite étude de marché avant pour voir s’il y a de la demande et qui sont vos concurrents.
Les étapes pour déclarer et exploiter légalement un meublé de tourisme
Pour exploiter légalement un meublé de tourisme, plusieurs étapes sont cruciales :
- Vérifiez d’abord le règlement de copropriété et les règles d’urbanisme locales;
- Effectuez ensuite la déclaration en mairie et obtenez votre numéro d’enregistrement si requis;
- Sollicitez une autorisation de changement d’usage pour une résidence secondaire en zone tendue, si cela s’applique à votre situation.
Les erreurs courantes à éviter
Pour une gestion sereine, voici quelques erreurs fréquentes à ne pas commettre :
- Négliger la déclaration en mairie ou l’affichage du numéro d’enregistrement sur les annonces;
- Sous-estimer les contraintes du règlement de copropriété, ce qui peut engendrer des conflits;
- Faire une erreur dans le choix du régime fiscal ou le calcul des abattements applicables, avec des conséquences financières potentiellement lourdes.
Quand faut-il se faire accompagner par un professionnel ?
Les démarches administratives et les impôts sont souvent compliqué. Faire appel à un professionnel peut être une bonne idée. Pour payer le moins d’impôts possible, surtout pour choisir entre le micro-BIC et le régime réel, il est nécessaire de bien analyser votre situation.
Et si vous avez des problèmes avec des locataires ou la copropriété, il vaut mieux voir un juriste spécialisé. Cela évite que les choses s’enveniment et cela protège vos droits.
