Envie d’acheter un bien immobilier en famille sans les tracas de l’indivision ? La Société Civile Immobilière (SCI) familiale est peut-être la solution qu’il vous faut ! Cette structure juridique simplifie l’achat, la gestion et la transmission de votre patrimoine. Découvrez comment acheter un bien immobilier en SCI familiale dans cet article complet.
Résumé
- Une SCI familiale est une structure qui permet aux membres d’une même famille de posséder et gérer un bien immobilier ensemble. Elle facilite aussi sa transmission ;
- Pour la créer, il y a plusieurs étapes obligatoires, comme la rédaction des statuts et l’immatriculation auprès du guichet unique de formalités des entreprises (INPI) ;
- L’achat du bien se fait grâce aux apports financiers des associés ou avec un prêt bancaire au nom de la SCI.
Est-ce qu’acheter en SCI familiale est une bonne solution ?
Qu’est-ce qu’une SCI familiale exactement ?
La SCI familiale est une forme de société où tous les associés sont de la même famille (liens de parenté ou d’alliance). Elle sert à acheter, gérer et posséder un ou plusieurs biens immobiliers à plusieurs, de façon organisée.
C’est très différent de l’indivision, qui est souvent une situation subie où les décisions sont difficiles à prendre. En effet, avec une SCI, les associés ne sont pas directement propriétaires d’une partie du bien, mais ils possèdent des parts sociales de la société qui, elle, est propriétaire du bien.
Le gérant, choisi à la création de la SCI, s’occupe de la gestion de tous les jours et représente la société auprès des tiers. Son rôle est essentiel pour que les décisions soient prises facilement et que la gestion soit bien menée.
Quels sont les principaux avantages de l’achat en SCI familiale ?
La SCI offre plusieurs atouts majeurs pour un projet d’achat immobilier familial :
- La transmission du patrimoine est plus simple, car vous pouvez donner des parts sociales et profiter d’abattements fiscaux tous les quinze ans ;
- Le bien immobilier est protégé des créanciers professionnels d’un des associés, puisque c’est la SCI qui en est propriétaire ;
- La gestion du bien est plus facile pour tout ce qui concerne la location, les travaux ou l’entretien, grâce à des règles du jeu fixées dans les statuts ;
- Enfin, la SCI évite les blocages, les statuts définissant clairement les règles de majorité pour prendre les décisions importantes.
Dans certains cas, notamment en famille recomposée, acheter en SCI avec ses enfants ou acheter en SCI avec ses parents peut permettre de mieux organiser la succession ou d’anticiper une donation.
Y a-t-il des inconvénients à considérer ?
Créer et faire fonctionner une SCI a un coût. Il faut compter les frais pour la rédaction des statuts par un professionnel, les frais de greffe et le suivi de la comptabilité. Il est aussi important de bien réfléchir à acheter en nom propre ou SCI, car chaque option présente des avantages fiscaux et juridiques différents.
La gestion quotidienne peut aussi sembler lourde. Il faut organiser des assemblées générales chaque année, tenir des registres à jour et respecter certaines obligations légales. Cela demande de la rigueur.
Enfin, des tensions familiales peuvent bloquer le fonctionnement de la SCI, surtout si les statuts sont mal rédigés ou si la communication n’est pas bonne entre les associés.
À savoir : il est même possible d’acheter votre maison en SCI, à condition d’en comprendre les spécificités juridiques et fiscales. Mais attention, acheter votre résidence principale en SCI n’est pas forcément recommandé.
La création de la SCI familiale : les étapes clés avant d’acheter
Étape 1 : la rédaction des statuts
Les statuts sont le pilier de votre SCI. C’est ce document qui fixe les règles du jeu entre les associés et la manière dont les décisions seront prises. Ils doivent obligatoirement mentionner certaines informations cruciales pour que la SCI soit valide :
- L’objet social, c’est-à-dire le but de la société ;
- L’adresse du siège social ;
- La durée de vie de la société (99 ans maximum) ;
- Le montant du capital social ;
- Le nom du gérant et l’étendue de ses pouvoirs.
Pensez aussi à ajouter des clauses sur mesure pour votre famille : comment prendre les décisions (majorité simple, unanimité…), une clause d’agrément pour valider l’arrivée de nouveaux associés, ou les conditions pour qu’un membre puisse partir.
Notre conseil : faire appel à un professionnel (notaire ou avocat) est recommandé. Il vous aidera à rédiger des statuts solides et adaptés à vos objectifs.
Étape 2 : la constitution et le dépôt du capital social
Le capital social peut être fixe ou variable, il n’y a pas de minimum légal. Cette souplesse permet de s’adapter aux moyens de chacun.
- Les apports peuvent être de l’argent (apports en numéraire);
- Ou un bien immobilier que vous possédez déjà (apports en nature).
Enfin, il est obligatoire d’ouvrir un compte bancaire au nom de la SCI pour y déposer les apports en argent. C’est une étape nécessaire avant l’immatriculation pour prouver que le capital a bien été constitué.
Étape 3 : la publication de l’avis de constitution
Ensuite, vous devez publier un avis de création dans un journal d’annonces légales. C’est une étape obligatoire pour informer publiquement de l’existence de votre SCI.
Cette annonce doit contenir des informations précises comme le nom de la SCI, son adresse, son objet, son capital ou encore le nom du gérant. Le greffe vérifiera que tout y est.
Étape 4 : l’immatriculation de la société
Enfin, vous devez déposer le dossier de création complet auprès du guichet unique de l’INPI, ici. C’est ce qui va donner une existence légale à votre SCI. Le dossier doit inclure les statuts signés, la preuve de publication de l’annonce légale, le formulaire M0 rempli et les pièces d’identité des associés et du gérant. Une fois le dossier validé, vous recevrez votre numéro SIREN et SIREN.
L’achat du bien immobilier par la SCI familiale
Comment financer l’achat du bien ?
La première option pour acheter en SCI familiale est d’utiliser les apports personnels des associés. Chacun verse sa part sur le compte de la SCI, comme défini dans les statuts. Souvent, les apports ne suffisent pas. La SCI peut alors souscrire un crédit immobilier en son nom. C’est la société qui emprunte, pas les associés directement.
Bon à savoir : en général, la banque demandera que chaque associé se porte caution solidaire. C’est une garantie pour elle si la SCI ne peut plus rembourser le prêt.
Le compte courant d’associé est aussi une solution souple. Il permet à un associé de prêter de l’argent à la SCI pour des besoins ponctuels. Ce mode de financement est particulièrement adapté si vous envisagez, par exemple, d’acheter en SCI avec votre fils ou votre fille : chacun peut apporter des fonds selon ses capacités, tout en participant à un projet immobilier commun.
Quelles sont les démarches concrètes pour acheter en SCI familiale ?
Le compromis de vente est signé au nom de la SCI, par son gérant. Cet acte engage officiellement la société à acheter le bien. Si la SCI n’est pas encore immatriculée quand vous signez le compromis, vous pouvez inclure une clause de substitution. Elle permet de transférer l’engagement à la SCI une fois qu’elle existera officiellement.
Le notaire a un rôle clé : il vérifie que la SCI est conforme et que le gérant a bien le pouvoir de signer. C’est une sécurité pour tout le monde.
Enfin, la signature de l’acte de vente authentique chez le notaire finalise l’achat immobilier. À ce moment, la SCI devient officiellement propriétaire du bien. Cela peut aussi être l’occasion d’acheter en SCI en couple afin de mieux encadrer les droits de chacun, notamment en cas de séparation ou d’héritage.
