Vous investissez en location meublée non professionnelle (LMNP) ? Vous êtes alors confronté à un choix fiscal décisif : opter pour le régime micro-BIC ou le régime réel. Le premier séduit par sa grande simplicité, mais le second est un levier d’optimisation puissant, capable de réduire considérablement votre impôt, parfois même jusqu’à le supprimer. Alors, comment faire le bon choix pour votre projet et maximiser sa rentabilité ? On vous explique tout pour y voir clair !
Résumé
- Le statut LMNP vous donne le choix entre deux régimes fiscaux pour vos revenus locatifs : le micro-BIC et le régime réel ;
- Le micro-BIC est le régime le plus simple. Il applique un abattement forfaitaire sur vos recettes pour calculer votre revenu imposable ;
- Le régime réel est plus complexe, mais il vous permet de déduire toutes vos charges et d’amortir votre bien. Cela peut réduire fortement votre impôt, parfois même jusqu’à le supprimer ;
- Le choix entre ces deux régimes est essentiel. Il dépend de vos charges, de vos objectifs et demande des démarches de déclaration précises.
Comprendre le statut LMNP et ses options fiscales
Qu’est-ce que le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel ?
Pour avoir le statut LMNP, deux conditions cumulatives doivent être respectées :
- vos recettes locatives annuelles doivent être inférieures à 23 000 € ;
- elles ne doivent pas dépasser les autres revenus de votre foyer fiscal.
Le statut LMNP est très différent du statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP). Cette différence a un impact direct sur votre fiscalité et vos obligations pour la déclaration.
L’immatriculation de votre activité LMNP est obligatoire. Vous devez pour cela remplir le formulaire disponible sur le guichet unique de l’INPI afin d’obtenir un numéro SIRET et déclarer officiellement votre activité.
Une vue d’ensemble des deux régimes d’imposition
Le régime micro-BIC
Le régime micro-BIC est le régime appliqué par défaut. Il se base sur un abattement forfaitaire sur vos recettes, sans prendre en compte vos charges réelles.
Le régime réel simplifié
Le régime réel simplifié est une option qui peut être plus intéressante. Il vous permet de déduire toutes vos charges réelles et d’amortir votre bien immobilier.
Ces deux régimes sont différents en termes de simplicité administrative, de calcul de l’impôt et de gestion des déficits. Votre choix aura une influence sur votre stratégie fiscale à long terme.
Le régime micro-BIC : la voie de la simplicité
Comment fonctionne le seuil de chiffre d’affaires ?
Depuis le 1er janvier 2025, les plafonds de chiffre d’affaires annuel pour le régime micro-BIC en LMNP sont fixés à :
- 77 700 € pour la location meublée de longue durée ;
- 77 700 € pour les chambres d’hôtes et meublés de tourisme classés ;
- 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés.
Si vous dépassez ces plafonds, vous passez automatiquement au régime réel.
Comment fonctionne l’abattement forfaitaire ?
Avec le micro-BIC, le calcul est simple : un abattement forfaitaire est appliqué sur les loyers que vous touchez. Cette déduction est censée couvrir toutes vos charges. Le taux d’abattement forfaitaire dépend du type de biens meublés que vous proposez en location. Voici les taux applicables en 2025 :
- Il est fixé à 50 % pour la location meublée longue durée et les meublés de tourisme classés ;
- Il est fixé à 30 % pour la location de meublés de tourisme non classés.
Le revenu net que vous obtenez après l’abattement est ensuite soumis à l’impôt sur le revenu selon votre tranche, ainsi qu’aux prélèvements sociaux.
Dans quels cas le régime micro-BIC est-il avantageux ?
Le micro-BIC est le bon choix si le total de vos charges et de vos amortissements est inférieur au montant de l’abattement forfaitaire applicable à vos loyers. C’est souvent le cas pour les biens avec peu ou pas de crédit.
Ses principaux avantages sont sa simplicité administrative et l’absence de comptabilité complexe. Vous n’avez donc pas besoin de payer un expert-comptable ni de faire des déclarations détaillées.
Par exemple : si vous percevez 20 000 € de loyers par an en location meublée longue durée, l’abattement de 50 % donne un revenu imposable de 10 000 €.
Quelles sont les limites de ce régime ?
La principale limite du micro-BIC est que vous ne pouvez ni créer ni reporter de déficit. Vous ne pouvez pas déduire vos charges réelles, même si elles sont supérieures à l’abattement forfaitaire.
Vous risquez donc de payer de l’impôt même si, en réalité, votre activité perd de l’argent. Cela peut arriver si vous faites de gros travaux ou si le logement reste vide un certain temps.
Le régime réel : l’outil d’optimisation fiscale
Quelles sont les charges déductibles ?
Au régime réel, vous pouvez déduire un grand nombre de charges, parmi lesquelles :
- les intérêts de votre crédit immobilier ;
- la taxe foncière ;
- les frais de syndic et les assurances ;
- les honoraires de votre expert-comptable ;
- les factures d’énergie des parties communes et les petites réparations.
Il est indispensable de conserver tous les justificatifs pour le fisc. Chaque dépense doit être prouvée par une facture ou un reçu.
Attention à ne pas confondre les charges déductibles avec les travaux plus importants, dits immobilisables. Les charges réduisent votre résultat de l’année, alors que les travaux sont amortis sur plusieurs années.
Comprendre le mécanisme clé de l’amortissement
L’amortissement est un mécanisme comptable qui prend en compte la perte de valeur de votre bien et de vos meubles avec le temps. C’est une charge qui vient diminuer votre bénéfice imposable. Le principe est d’amortir par « composants« , c’est-à-dire de séparer les différents éléments du bien. Vous amortissez alors séparément le bâtiment, la toiture, les installations et les meubles, chacun sur sa propre durée d’utilisation.
Bon à savoir : l’amortissement est une charge dite « fictive » très intéressante. Elle réduit votre bénéfice imposable sans que vous ayez à sortir d’argent.
Par exemple : pour un bien de 200 000 € amorti sur 30 ans, vous pouvez déduire une charge de 6 667 € chaque année. Cette somme diminue directement votre bénéfice imposable.
Comment gérer un déficit en LMNP au réel ?
Un déficit apparaît lorsque le total de vos charges et amortissements est plus élevé que vos loyers. C’est une situation courante durant les premières années d’un investissement locatif. Toutefois, les règles pour utiliser ce déficit sont particulières en LMNP. Contrairement à la location vide, vous ne pouvez pas déduire ce déficit de vos autres revenus (salaires, etc.).
Vous pouvez reporter ce déficit sur vos bénéfices de location meublée des 10 années qui suivent. Cela vous permet d’étaler l’avantage fiscal sur dix ans.
La part de l’amortissement que vous n’avez pas pu déduire peut être reportée sans aucune limite de temps. C’est un avantage qui permet une optimisation fiscale sur le très long terme.
Choisir son régime et déclarer ses revenus LMNP
Micro-BIC ou réel : comment faire le bon choix pour votre situation ?
Pour choisir, le calcul est simple : comparez l’abattement forfaitaire avec le montant total de vos charges réelles et de vos amortissements. Le meilleur régime est celui qui vous fait payer le moins d’impôt. Plusieurs éléments pèsent dans la balance :
- le montant de votre crédit ;
- l’ampleur des travaux à prévoir ;
- les frais de gestion ;
- l’âge du bien que vous avez acheté.
Le régime réel est presque toujours plus intéressant si vous achetez à crédit ou si le bien a besoin de grosses rénovations. En effet, l’amortissement et les intérêts du crédit créent des charges importantes.
Les démarches pour déclarer ses revenus étape par étape
Étape 1 : obtenir votre statut LMNP
Vous devez remplir le formulaire sur le guichet unique de formalités des entreprises dans les 15 jours qui suivent le début de votre activité de location. Cette démarche est indispensable pour recevoir votre numéro SIRET.
Étape 2 : choisir le régime réel si besoin
Pour cela, vous devez envoyer un courrier d’option au service des impôts des entreprises. Faites-le bien avant la date limite fixée par l’administration.
Étape 3 : tenir une comptabilité précise
Si vous êtes au régime réel, c’est une obligation. Vous devez fournir une liasse fiscale qui contient le bilan, le compte de résultat et les tableaux d’amortissement.
Étape 4 : remplir votre déclaration de revenus annuelle
Il vous suffit de reporter vos recettes (pour le micro-BIC) ou votre résultat fiscal (pour le réel) dans le formulaire 2042 C-PRO. La production d’une liasse fiscale est également obligatoire au régime réel.
Peut-on changer de régime fiscal en cours de route ?
Pour passer du micro-BIC au régime réel, vous devez faire une demande spécifique auprès du fisc.
Inversement, il est aussi possible de revenir au micro-BIC après avoir été au réel, mais sous conditions. Vous devrez notamment respecter les plafonds de recettes et les délais prévus par la loi.
Quand vous choisissez le régime réel, votre choix est valable pour un an et il est renouvelé automatiquement. Pour revenir au micro-BIC, vous devez donc en faire la demande explicite.
