Vous envisagez d’investir dans l’immobilier à plusieurs ? Créer une SCI pour faire de la location non meublée est sans doute la solution que vous cherchez ! Idéale pour gérer et transmettre un patrimoine, elle présente toutefois une fiscalité complexe. Le choix entre l’impôt sur le revenu (IR) et l’impôt sur les sociétés (IS) est décisif pour votre projet. Comment faire le bon choix et optimiser la gestion de votre SCI ? On décrypte tout pour vous !
En résumé
- La SCI est une société civile qui permet à plusieurs personnes de posséder et gérer un bien loué sans meubles. C’est une activité considérée comme civile ;
- Le choix de la fiscalité est essentiel. Par défaut, la SCI dépend de l’impôt sur le revenu (IR). Vous pouvez cependant opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). Chaque régime a ses propres règles pour déduire les charges et calculer l’impôt ;
- Créer et gérer une SCI demande de suivre certaines formalités, mais elle offre de grands avantages pour transmettre un patrimoine et éviter les blocages liés à l’indivision ;
- L’imposition en cas de vente du bien ou de cession de parts dépend entièrement du régime fiscal choisi (IR ou IS). C’est un point décisif pour votre stratégie à long terme.
Qu’est-ce qu’une SCI dédiée à la location non meublée ?
Définition et principes fondamentaux de la SCI
La Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique où au moins deux personnes, les associés, décident de posséder ensemble un ou plusieurs biens immobiliers. Elle permet de gérer ce patrimoine collectif selon des règles que vous fixez dans les statuts.
Le capital de la SCI est divisé en parts sociales, réparties entre les associés en fonction de ce qu’ils ont apporté. Ces apports peuvent être un bien immobilier (apport en nature) ou de l’argent (apport en numéraire). Chaque associé reçoit un nombre de parts qui correspond à la valeur de son apport.
L’activité d’une SCI est « civile » : elle gère un patrimoine immobilier, ce qui s’oppose à une activité commerciale. C’est cette nature civile qui définit son régime juridique et fiscal.
Le gérant, nommé dans les statuts, s’occupe de la gestion quotidienne du bien. Il peut être un des associés ou une personne extérieure, et ses pouvoirs sont définis par les statuts pour s’adapter aux besoins de votre projet.
La spécificité de la location « nue »
Justement, il est essentiel de bien distinguer la location non meublée (activité civile) de la location meublée en SCI (activité commerciale) pour savoir quel régime s’applique. Cette différence a un impact direct sur la fiscalité et les obligations de la SCI.
La location nue est l’activité par défaut d’une SCI. Cela lui permet de conserver son statut civil et son régime fiscal de base, l’impôt sur le revenu. En gardant une cohérence entre son objet et son activité, la SCI évite les complications juridiques.
La loi définit clairement ce qu’est un logement « nu » par opposition à un logement meublé, pour lequel une liste d’équipements est obligatoire. Un bien non meublé n’inclut que les éléments de base comme le chauffage et les sanitaires, sans meubles ni électroménager.
Cette différence a aussi un impact sur le contrat de location (bail de 3 ans minimum, préavis de 3 mois) et sur les obligations du propriétaire, par exemple en matière de diagnostics ou d’entretien.
Le choix crucial de la fiscalité : impôt sur le revenu (IR) ou impôt sur les sociétés (IS) ?
Le régime par défaut : la transparence fiscale de l’impôt sur le revenu (IR)
Le principe de « transparence fiscale » veut dire que ce n’est pas la SCI qui paie l’impôt, mais directement les associés. C’est ce qui distingue la SCI des sociétés commerciales et simplifie la gestion fiscale. Les loyers perçus, moins les charges déductibles (intérêts du prêt, travaux, taxe foncière, frais de gestion…), sont des « revenus fonciers » pour le fisc. Ils gardent leur nature civile même s’ils passent par la société. Chaque associé déclare sa part des bénéfices (ou des déficits) dans sa propre déclaration de revenus, proportionnellement au nombre de parts qu’il possède. La répartition suit les droits de chacun définis dans les statuts.
L’impôt est calculé selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu de chaque associé, plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Le taux d’imposition final dépend donc de la situation fiscale de chaque personne.
L’option pour l’impôt sur les sociétés (IS) : une stratégie différente
Attention toutefois : choisir l’impôt sur les sociétés (IS) est une décision définitive. Une fois l’option notifiée à l’administration fiscale, vous ne pouvez plus revenir en arrière. Ce choix change complètement la fiscalité de la société et des associés.
À l’IS, c’est la SCI elle-même qui paie l’impôt sur ses bénéfices, à des taux spécifiques :
- Un taux réduit de 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice ;
- Puis le taux normal de 25 % au-delà. Ce système peut optimiser l’impôt selon la rentabilité.
Le principal avantage de l’IS est de pouvoir amortir le bien immobilier. Cet amortissement est une charge qui vient réduire le bénéfice imposable, ce qui est très intéressant les premières années.
À l’IS, vous pouvez aussi déduire plus de charges, comme les frais d’acquisition, la rémunération du gérant ou les frais de fonctionnement de la société. Cette déduction plus large peut réduire la charge fiscale totale.
Comment choisir entre l’IR et l’IS pour de la location non meublée en SCI ?
Pour choisir, vous devez réfléchir à vos objectifs : voulez-vous toucher des revenus réguliers ou plutôt faire grossir votre capital sur le long terme ? Cette réflexion stratégique vous aidera à déterminer l’option la plus efficace.
- L’IR est souvent une bonne solution si les associés sont peu imposés, si le projet de location non meublée a beaucoup de charges déductibles (gros travaux, intérêts d’emprunt), ou si vous prévoyez de revendre à moyen terme. Sa simplicité de gestion est aussi un atout ;
- L’IS est plus intéressant pour les associés avec une tranche d’imposition élevée, pour les projets très rentables, ou si vous souhaitez réinvestir les bénéfices dans la société. L’amortissement peut créer un véritable avantage fiscal.
Bon à savoir ; si vous souhaitez effectuer de la location meublée en SCI, il faut choisir impérativement l’impôt sur les sociétés.
Créer et gérer sa SCI de location nue au quotidien
La rédaction des statuts, un acte fondateur
La rédaction des statuts est une étape cruciale pour bien organiser le fonctionnement de la société et éviter les conflits. Les statuts sont la « constitution » de votre SCI et régissent sa vie pour toute sa durée. Vous devez obligatoirement y faire figurer :
- Le nom de la société, son activité (location non meublée) et son siège social ;
- Le montant du capital ;
- Sa durée de vie (99 ans maximum).
Notre conseil : il est aussi très important d’ajouter des clauses personnalisées : les règles de vote en assemblée générale (majorité simple, qualifiée, unanimité), les pouvoirs du gérant, ou encore les conditions pour céder ses parts.
Les formalités d’immatriculation de la société
La première démarche est de déposer les apports en argent sur un compte bancaire bloqué au nom de la SCI en cours de création. Cela protège les fonds jusqu’à ce que la société soit officiellement créée.
Ensuite, vous devez publier une annonce légale dans un journal habilité du département du siège social pour informer de la création de votre société. Cette annonce doit contenir des informations réglementaires précises.
Le dossier d’immatriculation est à déposer sur le site du guichet unique des formalités des entreprises, qui centralise toutes les démarches pour immatriculer la société au registre du commerce et des sociétés.
Les obligations de gestion courante
La comptabilité à tenir dépend du régime fiscal : une comptabilité simple (recettes/dépenses) suffit pour une SCI à l’IR, mais une comptabilité plus complète est exigée à l’IS. Chaque année, plusieurs obligations sont à respecter :
- Tenir une assemblée générale ordinaire pour approuver les comptes et décider de l’affectation des résultats ;
- Rédiger un procès-verbal de chaque assemblée et le conserver dans un registre spécial ;
- Effectuer les déclarations fiscales annuelles (formulaire 2072 à l’IR ou liasse 2065 à l’IS).
Ces démarches garantissent le bon fonctionnement démocratique de la société, prouvent que les décisions ont été prises correctement et protègent les associés.
Vente du bien, cession de parts et plus-values : quelle fiscalité ?
La fiscalité en cas de vente de l’immeuble par la SCI
SCI à l’IR
Si votre SCI est à l’IR, la plus-value est imposée au niveau de chaque associé proportionnellement à ses parts, en appliquant le régime des particuliers. Cette transparence fiscale simplifie les choses.
La plus-value se calcule en faisant la différence entre le prix de vente et le prix d’achat (auquel on ajoute les frais et le coût des travaux). Ce montant constitue la base sur laquelle l’impôt sera calculé.
Bon à savoir : vous bénéficiez d’abattements selon la durée de détention : après 22 ans, vous ne payez plus d’impôt sur le revenu sur la plus-value, et après 30 ans, plus de prélèvements sociaux. Ces abattements favorisent la détention longue.
SCI à l’IS
Si la SCI est à l’IS, le régime des plus-values professionnelles s’applique, sans aucun abattement pour durée de détention. La plus-value s’ajoute intégralement au bénéfice de la société et est taxée au taux normal de l’IS.
La transmission du patrimoine : donation et succession
La SCI est un excellent outil pour transmettre un patrimoine immobilier de façon progressive et avec une fiscalité optimisée. Cette transmission peut être planifiée sur plusieurs années.
Pour ce faire, plusieurs techniques existent :
- Donner des parts de SCI en profitant des abattements fiscaux renouvelables (100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans) ;
- Utiliser le démembrement de propriété des parts pour préparer la succession tout en conservant les revenus ;
- Organiser la transmission aux héritiers via les parts sociales, ce qui évite les blocages de l’indivision.
Au moment d’une succession, ce sont les parts sociales qui sont transmises aux héritiers, et non le bien immobilier lui-même. Cela simplifie grandement la gestion et protège les héritiers.
